Qui paie les droits de succession en cas d'usufruit : usufruitier

En principe, les droits de succession sont supportés par chaque héritier sur la quote-part qu'il reçoit (article 1004 du CGI). Dans un démembrement, le nu-propriétaire paie sur la valeur de la nue-propriété, sauf exonération. Le conjoint survivant usufruitier est totalement exonéré depuis la loi du 21 août 2007. En revanche, un tiers usufruitier doit s'acquitter des droits sur la valeur fiscale de son usufruit, calculée selon son âge (article 669 du CGI).

En règle générale, ce sont les nus-propriétaires qui supportent les droits de succession dans un démembrement. Mais cette affirmation, que l'on retrouve dans plusieurs guides en ligne, mérite d'être nuancée : la réponse dépend du type d'usufruit et du lien de parenté entre le défunt et les héritiers. Le conjoint survivant bénéficie d'une exonération totale depuis 2007. En revanche, un tiers usufruitier : un frère, un neveu, un concubin : sera bel et bien redevable. Voici comment s'articule concrètement cette répartition fiscale.

En bref

• La répartition des droits de succession dans un démembrement n'est pas binaire : elle varie selon le type d'usufruit (légal, testamentaire, conventionnel) et le lien de parenté
• Le conjoint survivant usufruitier ne paie aucun droit, mais les enfants nus-propriétaires restent redevables sur la valeur de la nue-propriété
• Pour un usufruitier tiers, la base taxable correspond à la valeur de l'usufruit, déterminée par le barème de l'article 669 du CGI selon son âge au jour du décès
• Un calcul complet avec abattement et barème progressif peut réduire significativement la charge fiscale des nus-propriétaires en ligne directe

Usufruit et nue-propriété : rappel des droits de chacun

Avant d'aborder la question fiscale, un bref rappel du mécanisme juridique s'impose. L'usufruit et la nue-propriété forment les deux composantes du démembrement de propriété. Ce montage, fréquent dans les successions, mérite d'être distingué d'une autre notion souvent confondue : l'indivision.

En règle générale, ce sont les nus-propriétaires qui sont redevables des droits de succession dans un démembrement. Mais des exceptions substantielles existent selon le type d'usufruit en cause : légal, testamentaire ou conventionnel. Le traitement fiscal varie radicalement d'un cas à l'autre.

La maîtrise de ces distinctions n'est pas un luxe théorique. Une erreur d'interprétation sur la qualité du bénéficiaire peut conduire à une omission déclarative : et aux pénalités qui l'accompagnent.

Pour comprendre les implications fiscales d'une telle configuration, il est essentiel de savoir qui est propriétaire en cas de donation avec usufruit.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le Code civil définit l'usufruit à l'article 578 comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». En pratique, l'usufruitier détient l'usus (droit d'user du bien) et le fructus (droit d'en percevoir les fruits, comme les loyers). Le nu-propriétaire, lui, conserve l'abusus (droit de disposer du bien, notamment de le vendre), mais ne peut en jouir tant que l'usufruit n'est pas éteint.

Contrairement à l'indivision : où plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de même nature sur un bien : le démembrement superpose deux droits de nature différente sur une même chose. À l'extinction de l'usufruit (le plus souvent au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans nouvelle formalité fiscale.

Usufruit légal, testamentaire ou conventionnel : des règles fiscales différentes

L'origine de l'usufruit détermine en partie son régime fiscal. L'usufruit légal est celui que la loi attribue automatiquement : c'est le cas du conjoint survivant qui, en présence d'enfants communs, reçoit soit la totalité de la succession en usufruit, soit le quart en pleine propriété. L'usufruit testamentaire résulte d'un legs : le défunt peut, par testament, attribuer l'usufruit à une personne qui n'en aurait pas bénéficié légalement : un concubin, un enfant, un tiers. L'usufruit conventionnel naît d'un accord entre vifs, souvent dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit.

L'usufruit conventionnel, souvent établi via une donation avec réserve d'usufruit, offre également des spécificités fiscales à considérer.

Ces trois catégories n'emportent pas les mêmes conséquences fiscales. Le conjoint survivant usufruitier légal est exonéré de droits (loi du 21 août 2007). Le tiers bénéficiaire d'un usufruit testamentaire, lui, sera imposé sur la valeur de ce droit selon son lien de parenté avec le défunt.

Qui paie les droits de succession : usufruitier ou nu-propriétaire ?

L'article 1004 du CGI pose le principe : chaque héritier est redevable des droits de succession sur la valeur de la quote-part qu'il reçoit. Dans un démembrement, cela signifie que l'usufruitier et le nu-propriétaire sont en principe imposés chacun sur la valeur de leur droit respectif.

En pratique, le résultat est tout autre : dans le cas le plus courant : le conjoint survivant usufruitier : l'exonération totale vide ce principe de sa substance. L'administration fiscale ne perçoit alors des droits que sur la nue-propriété transmise aux enfants. Pour un tiers usufruitier en revanche, le principe de l'article 1004 s'applique pleinement. Voici le détail de chaque configuration.

Le cas le plus fréquent : conjoint survivant usufruitier et enfants nus-propriétaires

Dans le schéma classique : un couple marié avec enfants communs, le défunt laisse le conjoint survivant usufruitier et les enfants nus-propriétaires : la situation est limpide : le conjoint ne doit aucun droit de succession (art. 796-0 bis du CGI). L'exonération est totale, sans plafond, depuis la loi du 21 août 2007 portant réforme des successions.

Les enfants, eux, sont redevables des droits sur la valeur de la nue-propriété qu'ils reçoivent. Ils bénéficient de l'abattement personnel de 100 000 € en ligne directe, renouvelable tous les 15 ans (source : service-public.fr, 2025). C'est sur la base taxable résiduelle que s'applique le barème progressif par tranches. Cette répartition est souvent mal comprise : beaucoup pensent à tort que l'usufruit du conjoint « absorbe » la taxation. Il n'en est rien. La valeur de l'usufruit est simplement soustraite de l'assiette taxable des enfants : et le conjoint n'est pas imposé dessus.

Usufruit attribué à un tiers ou par testament : qui paie ?

Quand l'usufruit est légué à un tiers : frère, neveu, concubin, ami : le traitement fiscal change radicalement. L'usufruitier tiers ne bénéficie d'aucune exonération automatique. Il paie des droits de succession sur la valeur fiscale de l'usufruit, calculée selon son âge au jour du décès conformément au barème de l'article 669 du CGI.

Le taux applicable dépend du lien de parenté avec le défunt. Un frère ou une sœur bénéficie d'un abattement de 15 932 € puis d'un taux de 35 % jusqu'à 24 430 €, et 45 % au-delà. Un neveu ou une nièce ne dispose que de 7 967 € d'abattement, avec un taux de 55 %. Un concubin ou un tiers sans lien de parenté est taxé à 60 % sur l'intégralité de la valeur, sans abattement (sauf exceptions). Ces écarts sont considérables et justifient une analyse minutieuse avant toute planification successorale.

Pour mieux comprendre les implications d'une telle décision, il est utile de se pencher sur les inconvénients de la donation d'une maison avec usufruit.

Les nus-propriétaires restent, de leur côté, redevables sur la valeur de la nue-propriété, selon les règles classiques.

Tableau récapitulatif : qui paie quoi selon la qualité du bénéficiaire

Comment la valeur fiscale de l'usufruit est-elle calculée ?

La pierre angulaire du calcul des droits dans une succession démembrée est le barème fiscal de l'article 669 du CGI. Ce barème fixe forfaitairement la valeur de l'usufruit en pourcentage de la valeur vénale du bien, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour du décès. La valeur de la nue-propriété s'obtient par soustraction : valeur totale du bien moins valeur fiscale de l'usufruit.

Ce barème s'applique que l'usufruitier soit ou non redevable des droits. Même exonéré, son âge détermine mécaniquement la base taxable du nu-propriétaire. Un usufruitier jeune « coûte » fiscalement plus cher aux nus-propriétaires qu'un usufruitier âgé, puisque la valeur de son usufruit : et donc la part soustraite à leur taxation : est plus élevée.

Un tableau de donation pour l'usufruit, incluant le barème fiscal 2026, peut aider à visualiser ces proportions.

Le barème légal selon l'âge de l'usufruitier

Le barème de l'article 669 du CGI se présente comme suit, par tranches d'âge de l'usufruitier au jour du décès :

• Moins de 21 ans révolus : usufruit = 90 %, nue-propriété = 10 %
• Moins de 31 ans révolus : usufruit = 80 %, nue-propriété = 20 %
• Moins de 41 ans révolus : usufruit = 70 %, nue-propriété = 30 %
• Moins de 51 ans révolus : usufruit = 60 %, nue-propriété = 40 %
• Moins de 61 ans révolus : usufruit = 50 %, nue-propriété = 50 %
• Moins de 71 ans révolus : usufruit = 40 %, nue-propriété = 60 %
• Moins de 81 ans révolus : usufruit = 30 %, nue-propriété = 70 %
• Moins de 91 ans révolus : usufruit = 20 %, nue-propriété = 80 %
• Plus de 91 ans révolus : usufruit = 10 %, nue-propriété = 90 %

Ce barème, inchangé depuis plusieurs décennies, est régulièrement critiqué pour son décalage avec l'espérance de vie réelle. Il reste néanmoins la seule référence opposable au fisc. La Chambre des notaires de Paris le rappelle : « les droits fiscaux de succession sont calculés selon la valeur de chacun des droits, en fonction de l'âge de l'usufruitier » (paris.notaires.fr, 2021).

Application au calcul des droits dus par le nu-propriétaire

Pour le nu-propriétaire, le calcul des droits de succession s'articule en deux temps. D'abord, déterminer la valeur de la nue-propriété à l'aide du barème de l'article 669. Ensuite, appliquer à cette valeur les règles classiques : abattement selon le lien de parenté, puis barème progressif.

Un enfant nu-propriétaire bénéficie de l'abattement de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans. Si la nue-propriété vaut 180 000 €, sa base taxable après abattement est de 80 000 €. Les droits sont alors calculés selon le barème progressif en ligne directe : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % de 8 073 € à 12 109 €, 15 % de 12 110 € à 15 932 €, 20 % de 15 933 € à 552 324 €. Notre article sur le calcul des droits et frais de succession détaille ce mécanisme.

Pour un neveu nu-propriétaire, l'abattement tombe à 7 967 € et le taux marginal atteint 55 %. La nature du lien de parenté pèse donc doublement : sur l'abattement et sur le taux.

Cas pratique chiffré : succession d'une maison de 300 000 € avec usufruit

Rien ne vaut un exemple concret pour saisir la mécanique fiscale du démembrement. Prenons le cas de Madame D., veuve de 68 ans, et de son fils unique. Au décès de son époux, elle recueille l'usufruit de la totalité de la succession, conformément à la dévolution légale. Le patrimoine successoral comprend une maison d'habitation estimée à 300 000 € (valeur vénale au jour du décès).

Le fils est institué nu-propriétaire de la maison. Les droits de succession vont être calculés uniquement sur la part du fils, Madame D. étant totalement exonérée en tant que conjoint survivant (art. 796-0 bis du CGI). Le calcul s'effectue en trois étapes, détaillées ci-dessous.

Étape 1 : déterminer la valeur fiscale de l'usufruit selon l'âge

Madame D. est âgée de 68 ans au jour du décès de son époux. Selon le barème de l'article 669 du CGI, un usufruitier âgé de moins de 71 ans révolus détient un usufruit valant 40 % de la valeur du bien.

Valeur de l'usufruit : 300 000 € × 40 % = 120 000 €.

Cette somme correspond à la part de la valeur du bien qui « sort » fiscalement de la succession taxable du fils, puisque l'usufruit de Madame D. est exonéré. Le fisc ne prélève rien sur ces 120 000 €.

Étape 2 : calculer la base taxable du nu-propriétaire

La valeur de la nue-propriété recueillie par le fils s'obtient par différence : 300 000 € − 120 000 € = 180 000 €.

Vérification avec le barème : à 68 ans, la nue-propriété vaut bien 60 % de la valeur totale (300 000 € × 60 % = 180 000 €). Le fils est redevable des droits de succession sur cette somme.

S'ouvre alors le jeu des abattements. En ligne directe, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans. Base taxable après abattement : 180 000 € − 100 000 € = 80 000 €. Ce montant constitue l'assiette sur laquelle le barème progressif va s'appliquer.

Étape 3 : appliquer abattement et barème progressif

Les 80 000 € sont soumis au barème progressif en ligne directe :

• Tranche à 5 % : 8 072 € × 5 % = 403,60 €
• Tranche à 10 % : (12 109 − 8 072) × 10 % = 403,70 €
• Tranche à 15 % : (15 932 − 12 110) × 15 % = 573,30 €
• Tranche à 20 % : (80 000 − 15 933) × 20 % = 12 813,40 €

Total des droits dus par le fils : environ 14 194 €.

Sans le démembrement, le fils aurait été nu-propriétaire de la totalité de la maison (300 000 €). Après abattement de 100 000 €, sa base taxable aurait été de 200 000 €, pour des droits d'environ 38 194 €. L'usufruit du conjoint survivant permet ici une économie fiscale de l'ordre de 24 000 € pour l'enfant, bien que ce résultat dépende entièrement de l'âge de l'usufruitier et ne constitue pas une constante.

Erreur courante : croire que l'usufruitier ne paie jamais de droits de succession

L'affirmation selon laquelle « l'usufruitier ne paie pas de droits de succession » est l'une des idées reçues les plus tenaces en droit successoral. Elle provient d'une généralisation abusive du cas du conjoint survivant, qui bénéficie effectivement d'une exonération totale depuis 2007. Mais cette règle ne vaut que pour le conjoint marié et le partenaire de PACS.

Transposée à un frère, un neveu ou un concubin usufruitier, cette croyance peut coûter cher. L'administration fiscale dispose d'un délai de prescription de 3 ans pour rectifier une déclaration de succession incomplète. Les pénalités pour omission de déclaration de biens successoraux peuvent atteindre 40 % des droits éludés, voire 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (art. 1729 du CGI).

Quand l'usufruitier est bien redevable : le cas du tiers usufruitier

Le cas du tiers usufruitier illustre parfaitement le fonctionnement normal de l'article 1004 du CGI : un fonctionnement que l'exonération du conjoint occulte dans l'esprit du public. Prenons l'exemple d'un défunt qui, sans enfant ni conjoint, lègue par testament l'usufruit de sa maison à son frère de 55 ans et la nue-propriété à sa nièce.

Le frère usufruitier, âgé de 55 ans, voit son usufruit évalué à 50 % de la valeur du bien (barème 669 CGI). Sur cette part, il bénéficie de l'abattement entre frères et sœurs de 15 932 €, puis est taxé à 35 % puis 45 %. La nièce, de son côté, paie sur la valeur de la nue-propriété (50 % du bien) avec l'abattement de 7 967 € et le taux de 55 %. Deux redevables, deux bases, deux régimes fiscaux distincts. La succession démembrée d'un tiers usufruitier est ainsi doublement imposée, ce qui peut représenter une charge considérable.

Pour approfondir les mécanismes fiscaux du démembrement successoral, consultez notre guide complet sur la succession et l'usufruit : droits et fiscalité.

La complexité de la succession usufruit et nu-propriétaire nécessite une attention particulière aux droits et à la fiscalité.

Les pénalités encourues en cas d'omission déclarative

L'omission de déclaration d'un usufruit par un tiers usufruitier constitue un manquement à l'obligation déclarative prévue à l'article 800 du CGI. Le notaire, tenu de déposer la déclaration de succession, interroge les héritiers sur l'ensemble des biens transmis. Mais il ne peut déclarer que ce qu'on lui signale.

En cas d'omission délibérée, l'administration applique une majoration de 40 % des droits éludés (art. 1729, a. du CGI). Cette majoration passe à 80 % si l'administration démontre l'élément intentionnel de l'omission : par exemple, la dissimulation volontaire d'un testament instituant un usufruitier tiers. Le délai de reprise de l'administration est de 3 ans à compter de l'enregistrement de la déclaration, délai porté à 10 ans en cas de révélation tardive d'un acte non déclaré (art. L. 180 du Livre des procédures fiscales).

Usufruit d'une maison en cas de décès : les démarches pratiques chez le notaire

La transmission d'une maison en démembrement au décès du propriétaire obéit à un formalisme précis. Le notaire est l'interlocuteur central de cette opération. Il établit l'acte de notoriété qui identifie les héritiers, liquide le régime matrimonial le cas échéant, puis rédige la déclaration de succession.

Le délai pour déposer cette déclaration est de 6 mois à compter du décès lorsque celui-ci survient en France métropolitaine. Il passe à 12 mois pour les décès survenus hors de France métropolitaine (DOM-COM, étranger). Le non-respect de ce délai expose à des intérêts de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 du CGI), auxquels peut s'ajouter une majoration de 10 %.

Déclaration de succession : délai et rôle du notaire

Le notaire joue un rôle pivot dans la liquidation fiscale du démembrement. C'est lui qui applique le barème de l'article 669 du CGI pour ventiler la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété. Il calcule les droits dus par chaque héritier, vérifie les abattements applicables et s'assure du respect des délais.

La déclaration de succession (formulaire n° 2705) doit être déposée au service des impôts du domicile du défunt. En cas d'usufruit successif : par exemple, le conjoint usufruitier décède à son tour : une seconde déclaration est établie pour constater la réunion de l'usufruit à la nue-propriété. Cette réunion n'est pas taxable : le nu-propriétaire ne paie pas de droits supplémentaires lors de l'extinction de l'usufruit (source : service-public.fr).

Pour une analyse détaillée des droits respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire, notre article sur l'usufruit et la nue-propriété en matière de succession couvre l'ensemble du mécanisme.

Paiement différé ou fractionné des droits : conditions

Les droits de succession peuvent être lourds, surtout pour des nus-propriétaires qui ne perçoivent aucun revenu du bien. L'article 1717 du CGI permet, sous conditions, de demander un paiement fractionné ou différé.

Le fractionnement peut s'étaler sur 5 ans maximum, avec un versement initial d'au moins 20 % des droits. Chaque échéance porte intérêt au taux de l'intérêt légal. Le paiement différé, quant à lui, peut être accordé pour une durée maximale de 6 mois renouvelable, lorsque la succession comprend des biens non liquides (biens immobiliers non vendus, créances non échues).

Ces facilités ne sont pas automatiques : le notaire doit les solliciter auprès du comptable public compétent, en motivant la demande. Le refus de l'administration peut être contesté dans un délai de 2 mois. Ces délais de paiement concernent les droits

Sources

• service-public.fr
• paris.notaires.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr

Les informations ci-dessus sont indicatives et n'engagent pas leur auteur. Faites valider votre situation par un avocat avant toute démarche contentieuse.