Donation avec usufruit : qui est vraiment propriétaire du bien ?

Dans une donation avec réserve d'usufruit, aucun des deux titulaires n'est plein propriétaire. Le donateur conserve l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les revenus), tandis que le donataire reçoit la nue-propriété (droit de disposer du bien, notamment de le vendre avec l'accord de l'usufruitier). La pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire au décès de l'usufruitier, sans aucun droit de succession supplémentaire.

En cas de donation avec réserve d'usufruit, la réponse est nette : personne ne détient la pleine propriété du bien. Le donateur conserve l'usufruit : il peut habiter le logement ou en percevoir les loyers : tandis que le donataire reçoit la nue-propriété, qui lui donne le droit de disposer du bien. Ces deux droits sont complémentaires et s'articulent jusqu'à l'extinction de l'usufruit, moment où la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire. Ce mécanisme de démembrement de propriété, régi par les articles 578 et suivants du Code civil, constitue l'une des stratégies de transmission patrimoniale les plus utilisées en France.

Ce que signifie « être propriétaire » avant une donation

Avant toute donation, le propriétaire d'un bien détient ce que le droit civil appelle la pleine propriété. Ce concept juridique, défini à l'article 544 du Code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », se décompose en trois attributs indissociables : l'usus, le fructus et l'abusus.

Lorsqu'un parent décide de donner un bien à son enfant tout en souhaitant continuer à l'occuper ou à en percevoir les revenus, la loi autorise le démembrement de cette pleine propriété. Le donateur scinde alors volontairement les trois attributs : il en conserve certains et en transmet d'autres. C'est ce mécanisme, parfaitement légal et encadré, qui est au cœur de la donation avec réserve d'usufruit : également appelée donation avec réserve d'usufruit.

Comprendre ce qui est transmis et ce qui est conservé suppose d'abord de maîtriser ces trois notions cardinales. Sans elles, impossible de répondre précisément à la question de savoir qui est propriétaire du bien après l'acte.

Les trois attributs classiques de la propriété

La pleine propriété se définit par la réunion de trois prérogatives.

• L'usus : le droit d'utiliser le bien. Pour un logement, il s'agit du droit de l'habiter, d'y résider avec sa famille, d'y recevoir des proches.
• Le fructus : le droit de percevoir les fruits du bien. Si le logement est loué, les loyers perçus constituent des fruits civils. Si le bien est un terrain agricole, les récoltes sont des fruits naturels.
• L'abusus : le droit de disposer juridiquement du bien. Cela inclut la possibilité de le vendre, de le donner, de le léguer par testament, ou encore de le grever d'une hypothèque.

Ensemble, ces trois attributs forment la propriété complète. Leur réunion sur une même tête caractérise le plein propriétaire. Avant la donation, le futur donateur est donc titulaire des trois à la fois.

Pourquoi la loi autorise le démembrement de propriété

Le Code civil consacre le démembrement de propriété aux articles 578 à 624. Il en définit précisément les contours : l'usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance » (art. 578).

Ce mécanisme répond à une logique patrimoniale ancienne : permettre à une personne de transmettre progressivement son patrimoine sans se déposséder de la jouissance du bien. Les parents qui donnent la nue-propriété de leur résidence principale à leurs enfants, par exemple, peuvent continuer à y vivre jusqu'à leur décès : tout en ayant déjà transmis une partie significative de la valeur du bien.

Le Code général des impôts, à l'article 669, tire les conséquences fiscales de cette dissociation en attribuant une valeur distincte à l'usufruit et à la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Cette règle de valorisation est essentielle pour le calcul des droits de donation.

Pour comprendre comment cette valorisation influe sur les droits de donation, il est utile de savoir comment est déterminé le montant d'une donation d'usufruit.

Donation avec réserve d'usufruit : qui obtient quoi ?

La donation avec réserve d'usufruit opère un partage précis des attributs de la propriété. Le donateur ne transmet pas tout : il conserve l'usufruit : c'est-à-dire l'usus et le fructus : et ne donne que la nue-propriété : l'abusus : au donataire. Aucun des deux n'est plein propriétaire après l'acte.

Cette répartition explique pourquoi la question « qui est propriétaire » appelle une réponse nuancée. Les deux parties détiennent chacune une fraction qualitativement différente du droit de propriété, et leurs prérogatives sont à la fois exclusives (l'usufruitier ne peut pas vendre) et complémentaires (le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien).

Concrètement, la valeur de la nue-propriété transmise correspond à une fraction de la valeur de la pleine propriété, déterminée selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation (source : mv.notaires.fr). Plus l'usufruitier est jeune, plus la nue-propriété transmise a une valeur faible ; plus il est âgé, plus cette valeur se rapproche de la pleine propriété. Cette mécanique fiscale est au cœur de l'attractivité du dispositif.

Ce que conserve le donateur usufruitier

Le donateur qui se réserve l'usufruit garde deux attributs majeurs.

• L'usus intégral : il peut continuer à occuper le bien à titre gratuit, y compris sa résidence principale. Aucun loyer n'est dû au nu-propriétaire.
• Le fructus : il encaisse tous les loyers si le bien est mis en location. Ces revenus lui appartiennent exclusivement, sans obligation de les partager avec le nu-propriétaire.

En contrepartie, l'usufruitier supporte les charges liées à la jouissance du bien : il doit payer les réparations d'entretien, la taxe foncière et les taxes d'habitation éventuelles (art. 605 et 608 du Code civil). Les grosses réparations : au sens de l'article 606 : incombent en revanche au nu-propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien imputable à l'usufruitier.

Le donateur usufruitier ne peut pas vendre le bien seul, car il ne détient plus l'abusus. Il ne peut pas non plus le donner une seconde fois ou le léguer : ces droits appartiennent désormais au nu-propriétaire.

Ce que reçoit le donataire nu-propriétaire

Le donataire reçoit la nue-propriété, c'est-à-dire l'abusus. Cet attribut lui confère le pouvoir de disposer juridiquement du bien.

Il peut notamment vendre sa nue-propriété à un tiers, sans avoir besoin de l'accord de l'usufruitier. L'acquéreur deviendra alors nu-propriétaire aux mêmes conditions. Il peut aussi donner sa nue-propriété à son tour, ou la léguer par testament. Ces prérogatives sont exclusives : l'usufruitier ne peut pas s'y opposer.

Pour vendre la pleine propriété du bien en revanche, l'accord conjoint du nu-propriétaire et de l'usufruitier est indispensable. En pratique, cette vente conjointe est possible, mais le prix doit être réparti entre les deux parties selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI.

Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (art. 606 du Code civil) : gros murs, poutres, toiture, reconstruction. Il ne perçoit aucun revenu du bien et ne peut pas l'occuper tant que l'usufruit dure.

Tableau récapitulatif des droits et charges

Le tableau suivant synthétise la répartition des prérogatives et des obligations entre usufruitier et nu-propriétaire après une donation avec réserve d'usufruit.

Cas pratique chiffré : donation d'un bien immobilier entre parent et enfant

Ce cas pratique offre une illustration concrète de l'optimisation fiscale possible lors d'une donation avec réserve d'usufruit.

Pour illustrer concrètement le mécanisme, prenons l'exemple d'une donation de la nue-propriété d'un appartement entre un parent et son enfant. Ce scénario permet de mesurer l'impact fiscal du démembrement de propriété et de visualiser la répartition des droits après l'acte.

Dans cette configuration, le parent donateur ne transmet qu'une fraction de la valeur du bien : la nue-propriété. L'assiette des droits de donation s'en trouve mécaniquement réduite, ce qui constitue un levier puissant dans une stratégie de transmission patrimoniale anticipée. Le donation nue-propriété : exemple chiffré détaille d'autres illustrations de cette mécanique.

Le scénario : parent usufruitier, enfant nu-propriétaire

Prenons un parent âgé de 65 ans, propriétaire d'un appartement valant 300 000 € en pleine propriété. Il souhaite le transmettre à son enfant unique tout en continuant à occuper le logement. Il opte pour une donation avec réserve d'usufruit.

Selon le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts, à 65 ans, l'usufruit est valorisé à 40 % de la pleine propriété et la nue-propriété à 60 %. La nue-propriété transmise a donc une valeur fiscale de :

300 000 € × 60 % = 180 000 €.

C'est sur cette base de 180 000 € : et non sur les 300 000 € de la pleine propriété : que seront calculés les droits de donation. L'enfant reçoit la nue-propriété, le parent conserve l'usufruit : il peut continuer à vivre dans l'appartement sans verser aucun loyer à son enfant.

Impact sur la valeur fiscale et les droits de donation

L'abattement applicable entre parent et enfant est de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans. Après application de cet abattement, la base taxable s'établit à :

180 000 € − 100 000 € = 80 000 €.

Les droits de donation en ligne directe s'élèvent, pour cette tranche, à environ 14 200 € (application du barème progressif : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % de 8 072 € à 12 109 €, 15 % de 12 109 € à 15 932 €, puis 20 % au-delà jusqu'à 80 000 €).

Si le parent avait donné la pleine propriété, la base taxable aurait été de 200 000 € (300 000 € − 100 000 €), générant des droits d'environ 38 200 €. L'économie réalisée grâce au démembrement est donc substantielle : près de 24 000 € dans ce scénario.

Au décès du parent, l'usufruit s'éteindra et l'enfant, déjà nu-propriétaire, deviendra automatiquement plein propriétaire de l'appartement : sans aucun droit de succession supplémentaire à acquitter sur la valeur de l'usufruit.

À quel moment le nu-propriétaire devient-il plein propriétaire ?

Le démembrement de propriété n'est pas figé pour l'éternité. La loi prévoit plusieurs événements qui mettent fin à l'usufruit et permettent la reconsolidation de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire. Ce mécanisme, au cœur de la stratégie de transmission, mérite une attention particulière car il détermine le moment où le donataire récupère l'intégralité des droits sur le bien.

La reconstitution de la pleine propriété s'opère de plein droit, sans qu'aucune formalité ne soit exigée. Le nu-propriétaire n'a pas besoin de faire établir un acte notarié ni d'accomplir une quelconque démarche administrative : ses droits s'étendent automatiquement à l'usus et au fructus dès l'extinction de l'usufruit.

Les causes d'extinction de l'usufruit

L'article 617 du Code civil énumère les événements qui mettent fin à l'usufruit. Le plus fréquent est le décès de l'usufruitier, mais d'autres causes existent.

• Le décès de l'usufruitier : c'est la cause naturelle et statistiquement la plus courante. L'usufruit est un droit viager par essence (art. 617).
• L'arrivée du terme : si l'usufruit a été consenti pour une durée déterminée : ce qui est possible dans une donation, bien que moins fréquent : il s'éteint à la date prévue.
• La renonciation : l'usufruitier peut volontairement renoncer à son droit. Cette renonciation doit être expresse et peut être formalisée par acte notarié.
• Le non-usage trentenaire : si l'usufruitier n'exerce pas son droit pendant 30 ans, la prescription éteint l'usufruit (art. 617 combiné à l'ancien article 2262 du Code civil).
• La réunion des qualités : si le nu-propriétaire acquiert l'usufruit (par achat ou succession), les deux droits se confondent sur sa tête.
• La perte totale du bien : si l'immeuble est intégralement détruit, l'usufruit s'éteint faute d'objet.
• L'abus de jouissance : un usufruitier qui dégrade le bien ou ne l'entretient pas peut être déchu de son droit par décision judiciaire (art. 618 du Code civil).

La reconsolidation automatique : aucun droit de succession à payer

Lorsque l'usufruit s'éteint, la nue-propriété et l'usufruit se réunissent automatiquement sur la tête du nu-propriétaire. Ce phénomène, appelé reconsolidation, produit un effet fiscal majeur : il n'ouvre droit à aucune imposition.

Les droits de donation ayant déjà été acquittés lors de la transmission initiale de la nue-propriété, la récupération de l'usufruit par le nu-propriétaire au décès du donateur est totalement exonérée de droits de succession. C'est ce qui distingue fondamentalement la donation avec réserve d'usufruit d'une transmission successorale classique. Pour approfondir le volet successoral de ce mécanisme, le guide sur les droits du nu-propriétaire dans une succession détaille les implications pratiques.

La reconstitution de la pleine propriété, notamment via la succession et l'usufruit, est un aspect crucial à comprendre pour anticiper la transmission de patrimoine.

Concrètement, l'enfant nu-propriétaire qui perd son parent usufruitier récupère l'intégralité du bien sans rien débourser au titre des droits de mutation à titre gratuit. L'économie réalisée par rapport à une transmission intégrale dans le cadre de la succession peut être considérable, en particulier pour les patrimoines immobiliers de valeur élevée.

Erreur courante : croire que l'usufruitier peut vendre le bien librement

L'une des méprises les plus fréquentes chez les donateurs usufruitiers consiste à penser qu'ils conservent le pouvoir de vendre le bien seuls. Cette confusion repose sur une assimilation erronée entre le fait de continuer à occuper le logement et le fait d'en être encore le propriétaire complet.

En réalité, le donateur qui s'est réservé l'usufruit a perdu l'abusus. Ce droit de disposer du bien appartient au nu-propriétaire, son enfant le plus souvent. Toute vente de la pleine propriété nécessite donc l'accord exprès des deux parties.

Si l'usufruitier et le nu-propriétaire s'entendent pour vendre, le prix doit être réparti entre eux selon le barème de l'article 669 du CGI. À 65 ans, l'usufruitier percevra 40 % du prix et le nu-propriétaire 60 %. Cette ventilation est impérative : elle détermine le sort fiscal de la somme perçue par chacun.

L'erreur inverse : croire que le nu-propriétaire peut expulser l'usufruitier ou exiger un loyer : est tout aussi infondée. L'usufruitier tient son droit d'usage directement de la loi et de l'acte de donation, et le nu-propriétaire ne peut pas y porter atteinte. Pour un panorama complet des contraintes liées à ce type de montage, l'article sur les inconvénients de la donation d'une maison avec usufruit recense plusieurs points de vigilance à anticiper avant de s'engager.

L'usufruit successif : prolonger la protection au-delà du premier usufruitier

Le donateur peut aller plus loin dans l'organisation de sa transmission en insérant une clause d'usufruit successif dans l'acte de donation. Ce mécanisme prévoit qu'au décès du premier usufruitier, l'usufruit ne s'éteint pas immédiatement au profit du nu-propriétaire : il se poursuit sur la tête d'un second bénéficiaire désigné à l'avance.

La configuration la plus répandue concerne un couple souhaitant protéger le conjoint survivant. Le parent donateur se réserve l'usufruit sa vie durant, et stipule qu'à son décès, son conjoint deviendra usufruitier à son tour. Le nu-propriétaire : l'enfant commun du couple : ne deviendra plein propriétaire qu'au décès du second usufruitier.

Cette construction présente un avantage fiscal notable. Selon l'étude publiée par l'office notarial Wargny-Lelong le 18 octobre 2024, l'ouverture de l'usufruit successif peut donner lieu à une restitution partielle des droits de donation acquittés par le nu-propriétaire lors de la première donation. Cette restitution se justifie par le fait que la valeur de la nue-propriété transmise initialement avait été calculée en fonction de l'âge du premier usufruitier, alors que la durée réelle de l'usufruit se trouve prolongée par l'usufruit successif : ce qui diminue rétrospectivement la valeur de la nue-propriété transmise.

Le nu-propriétaire reste identifié tout au long de la chaîne : il est bien le titulaire de l'abusus dès la première donation, et le restera jusqu'à la reconsolidation finale, quel que soit le nombre d'usufruitiers successifs.

Qui est propriétaire en cas de donation avec usufruit : l'essentiel à retenir

Au terme de cette analyse, la réponse à la question centrale se décline en plusieurs constats articulés.

D'abord, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire n'est plein propriétaire. Le premier détient l'usus et le fructus, le second l'abusus. Leurs droits sont exclusifs l'un de l'autre mais juridiquement complémentaires : ensemble, ils reconstituent la pleine propriété.

Ensuite, le nu-propriétaire est le seul à pouvoir transmettre le bien à son tour : par vente de sa nue-propriété, donation ou legs. L'usufruitier, bien qu'il occupe ou perçoive les loyers, n'a plus ce pouvoir de disposition.

Enfin, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au décès de l'usufruitier : ou à l'arrivée du terme, ou en cas de renonciation : sans qu'aucun droit de succession ne soit dû. C'est ce triple constat qui fait de la donation avec réserve d'usufruit un outil de transmission à la fois souple et performant, à condition d'en maîtriser les règles.

Points clés

• La donation avec réserve d'usufruit démembre la propriété : l'usufruitier détient l'usage et les revenus, le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien.
• Le nu-propriétaire est le seul à pouvoir transmettre le bien à son tour (vente de sa nue-propriété, donation, legs).
• La valeur fiscale de la nue-propriété est réduite selon l'âge de l'usufruitier (art. 669 du CGI), ce qui diminue l'assiette des droits de donation.
• À l'extinction de l'usufruit (principalement au décès), la pleine propriété se reconstitue automatiquement sans aucun droit de succession.
• L'usufruitier ne peut jamais vendre le bien seul : l'accord du nu-propriétaire est indispensable car l'abusus appartient à ce dernier.

Sources

• mv.notaires.fr
• wargny-lelong.notaires.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr

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