Succession et usufruit : comment ça fonctionne, qui paie quoi ?

Dans une succession, l'usufruit permet à une personne d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être pleinement propriétaire. Ce mécanisme, régi par les articles 578 à 624 du Code civil, concerne majoritairement le conjoint survivant qui hérite de l'usufruit des biens du défunt, tandis que les enfants en reçoivent la nue-propriété. La fiscalité applicable dépend d'un barème précis fixé par l'article 669 du Code général des impôts (CGI). Ce guide détaille les trois temps de l'usufruit successoral : sa constitution, les obligations qu'il impose au quotidien et son extinction au décès de l'usufruitier.

Ce qu'il faut retenir

• L'usufruitier détient l'usage et les revenus du bien, le nu-propriétaire en conserve la propriété et la récupère en pleine propriété à l'extinction de l'usufruit
• Le conjoint survivant doit opter entre l'usufruit universel (maintien du cadre de vie) et le quart en pleine propriété (capital transmissible) : un choix irrévocable
• L'usufruit à durée fixe est fiscalement valorisé à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, quel que soit l'âge du bénéficiaire (art. 669 CGI)
• L'imposition est répartie proportionnellement aux valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété, sauf clause contraire (Conseil d'État, 12 mars 2026)
• Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit fiscal supplémentaire à payer (art. 1133 CGI)

Qu'est-ce que l'usufruit dans une succession ?

L'usufruit successoral naît lorsqu'une personne décède et transmet à un bénéficiaire le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété revient à un autre héritier. Concrètement, la pleine propriété se trouve alors démembrée entre deux titulaires : l'usufruitier d'un côté, le nu-propriétaire de l'autre.

Le Code civil définit ce mécanisme aux articles 578 et suivants. L'usufruit peut porter sur des immeubles (résidence principale, bien locatif), des valeurs mobilières (portefeuille titres, comptes bancaires) ou des meubles corporels. Sa durée est soit viagère : jusqu'au décès de l'usufruitier : soit fixée pour une période déterminée.

Dans une succession, deux sources principales coexistent : l'usufruit légal, attribué automatiquement au conjoint survivant sous certaines conditions, et l'usufruit testamentaire, que le défunt a choisi d'inscrire dans un testament. Le notaire chargé de la succession établit l'acte de notoriété qui constate les droits de chaque héritier sur les biens démembrés.

Usufruit légal et usufruit testamentaire : la différence

L'usufruit légal découle directement de la loi. Le conjoint survivant en bénéficie sans que le défunt ait eu à rédiger un testament, selon les règles des articles 757 et suivants du Code civil. Ce droit varie en fonction de la composition familiale : en présence d'enfants communs, le conjoint opte entre l'usufruit de la totalité des biens ou le quart en pleine propriété.

L'usufruit testamentaire, lui, résulte d'une volonté expresse du défunt. Par testament, une personne peut léguer l'usufruit d'un bien à un tiers, un partenaire de Pacs ou un enfant, pour une durée déterminée ou viagère. Les limites à respecter sont celles de la quotité disponible : le testament ne peut empiéter sur la réserve héréditaire des enfants. Un légataire usufruitier reçoit ainsi un droit temporaire sans jamais devenir propriétaire du bien.

Les droits de l'usufruitier : usus et fructus sans abusus

Le droit romain a légué au Code civil une distinction fondamentale. L'usufruitier détient l'usus (droit d'utiliser le bien, d'y habiter) et le fructus (droit d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les revenus : loyers, dividendes, intérêts bancaires). En revanche, il ne possède pas l'abusus : le droit de disposer du bien, de le vendre ou de le détruire.

Le nu-propriétaire conserve ce droit de disposition, mais ne peut ni utiliser le bien ni encaisser ses revenus tant que l'usufruit dure. Cette répartition des prérogatives explique pourquoi les décisions importantes concernant le bien : vente, travaux de structure, changement de destination : nécessitent l'accord conjoint des deux parties. La jurisprudence rappelle régulièrement qu'un usufruitier ne peut aliéner le bien sans le consentement exprès du nu-propriétaire.

Usufruit et conjoint survivant : les droits prévus par la loi

Le conjoint survivant bénéficie d'une protection successorale renforcée depuis la loi du 3 décembre 2001. Lorsque le défunt laisse des enfants communs au couple, l'article 757 du Code civil ouvre une alternative : le conjoint peut choisir l'usufruit de la totalité des biens de la succession, ou le quart en pleine propriété.

Ce choix est stratégique. L'usufruit universel permet au conjoint de continuer à vivre dans le logement familial et de percevoir tous les revenus du patrimoine, mais sans jamais devenir propriétaire des biens. Le quart en pleine propriété, lui, confère un droit définitif sur une fraction du patrimoine, que le conjoint peut transmettre à son tour par succession ou donation. Les enfants reçoivent dans le premier cas la nue-propriété de l'ensemble, dans le second la pleine propriété des trois quarts.

Le notaire informe le conjoint survivant de cette option lors du règlement de la succession. Passé le délai de réflexion, le choix devient irrévocable. Une erreur d'appréciation sur la valeur réelle des biens ou sur les besoins financiers à long terme peut peser lourd.

Option entre usufruit universel et quart en pleine propriété

L'usufruit universel avantage un conjoint âgé disposant de revenus modestes : il conserve le cadre de vie, perçoit les loyers des biens locatifs et bénéficie des dividendes des placements. L'inconvénient majeur est l'absence de patrimoine transmissible à ses propres héritiers. Tout s'éteint à son décès.

Le quart en pleine propriété convient davantage à un conjoint plus jeune ou déjà propriétaire d'un patrimoine personnel. Il reçoit une part en capital qu'il gère librement. Les enfants héritent immédiatement des trois quarts restants en pleine propriété. Ce régime évite les tensions liées à l'indivision prolongée entre un parent usufruitier et des enfants nus-propriétaires qui patientent parfois plusieurs décennies avant de récupérer la pleine propriété.

Usufruit du conjoint sur les liquidités et comptes bancaires

Les sommes d'argent et comptes bancaires posent une difficulté particulière : l'usufruitier qui les utilise les consomme, ce qui vide la nue-propriété de sa substance. Le Code civil qualifie cette situation de quasi-usufruit (article 587). Le conjoint usufruitier peut utiliser librement les liquidités, mais il contracte en contrepartie une créance de restitution envers les nus-propriétaires.

Au décès du conjoint usufruitier, ses propres héritiers devront rembourser aux nus-propriétaires initiaux l'équivalent des sommes consommées. Cette dette successorale peut surprendre des enfants qui s'attendaient à hériter sans contrepartie. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur le quasi-usufruit et créance de restitution sur les liquidités.

Comment calculer la valeur fiscale de l'usufruit ? Le barème de l'article 669 CGI

Le calcul de la valeur fiscale de l'usufruit obéit à des règles précises fixées par l'article 669 du Code général des impôts. Cette évaluation détermine l'assiette des droits de succession : plus l'usufruit représente une part élevée de la pleine propriété, plus la base taxable de l'usufruitier est importante.

Deux barèmes coexistent : le barème viager, qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour du décès, et le barème à durée fixe, applicable lorsque l'usufruit est constitué pour une période déterminée sans référence à la durée de vie. Le notaire applique ces barèmes dans la déclaration de succession pour liquider les droits dus par chaque héritier.

Le choix du barème n'est pas libre. Si l'usufruit est viager, le barème viager s'impose. Si l'usufruit est stipulé pour 15 ans dans un testament, le barème à durée fixe s'applique. Pour estimer rapidement l'impact fiscal de votre situation, utilisez notre simulateur de droits de succession.

Le barème viager : une valeur qui dépend de l'âge de l'usufruitier

Le barème viager de l'article 669 CGI attribue à l'usufruit une fraction décroissante de la pleine propriété à mesure que l'âge de l'usufruitier augmente. Plus l'usufruitier est jeune, plus son usufruit a de la valeur fiscale : car il est susceptible d'en profiter longtemps.

Les tranches d'âge et les pourcentages correspondants figurent dans le texte officiel de l'article 669 CGI sur legifrance.gouv.fr. Ces valeurs évoluent par voie réglementaire. Avant d'établir un calcul définitif, vérifiez le barème en vigueur au jour du décès : c'est la date du fait générateur qui détermine la version applicable, pas la date de la déclaration de succession.

Usufruit à durée fixe : 23 % par période de 10 ans (art. 669 CGI)

L'article 669 CGI prévoit une règle simple pour l'usufruit constitué pour une durée fixe : la valeur fiscale de l'usufruit est estimée à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier (source : legifrance.gouv.fr).

Aucune distinction n'est faite selon que l'usufruitier est jeune ou âgé. Un usufruit de 20 ans vaut donc 46 % de la pleine propriété. Un usufruit de 5 ans : si une telle durée est stipulée : est proratisé. Au-delà de la durée maximale légale de 30 ans pour les personnes morales, la valeur plafonne à 69 %. Cette mécanique linéaire facilite les calculs, contrairement au barème viager qui suit une courbe dégressive.

Exemple chiffré : calcul sur un bien immobilier

Prenons un cas concret. Un défunt laisse un appartement évalué à 300 000 €. Son testament prévoit un usufruit à durée fixe de 15 ans au profit de sa sœur, la nue-propriété revenant à ses enfants.

Avec un usufruit à durée fixe, la valeur fiscale de l'usufruit s'établit à 1,5 période de 10 ans × 23 % = 34,5 % de la pleine propriété, soit 103 500 € (source : article 669 CGI, legifrance.gouv.fr). Les droits de succession de la sœur sont calculés sur cette assiette de 103 500 €. Les enfants, nus-propriétaires, sont taxés sur la valeur de la nue-propriété, soit 300 000 € − 103 500 € = 196 500 €.

Si l'usufruit avait été viager et que la sœur était âgée de 72 ans au jour du décès, le barème viager (à vérifier sur legifrance) attribuerait à l'usufruit une valeur nettement inférieure, réduisant mécaniquement les droits dus par l'usufruitière.

Qui paie les droits de succession sur l'usufruit ?

La question de la répartition des droits de succession entre usufruitier et nu-propriétaire a été tranchée par une décision récente du Conseil d'État. Dans ses conclusions du 12 mars 2026 (n°497808), la Haute juridiction administrative rappelle que l'imposition est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire à proportion de leurs valeurs respectives, sauf convention contraire entre les parties.

Cette règle signifie que chacun paie en fonction de ce qu'il reçoit. Si l'usufruit représente 40 % de la valeur de la pleine propriété, l'usufruitier supporte 40 % des droits de succession globaux et le nu-propriétaire les 60 % restants (source : Conseil d'État, n°497808, 12 mars 2026, conseil-etat.fr).

Une convention contraire peut toutefois déroger à cette répartition proportionnelle. Un testament peut prévoir que l'usufruitier paiera l'intégralité des droits, ou au contraire que le nu-propriétaire les prendra tous à sa charge. Le notaire vérifie systématiquement l'existence d'une telle clause avant de liquider les droits.

Répartition de l'impôt entre usufruitier et nu-propriétaire

La répartition proportionnelle issue de la décision du Conseil d'État du 12 mars 2026 (n°497808) constitue le droit commun. Chaque héritier est redevable des droits de succession sur la part qu'il recueille effectivement.

Cette solution s'applique quel que soit le lien de parenté entre les cohéritiers. Un conjoint usufruitier bénéficiant de l'exonération totale de droits de succession (article 796-0 bis CGI) ne paiera rien, tandis que les enfants nus-propriétaires seront taxés selon le barème progressif en ligne directe après application de l'abattement de 100 000 €. Le partage proportionnel évite qu'un héritier supporte une charge fiscale correspondant à la valeur transmise à un autre.

La présomption fiscale de l'article 751 CGI : attention aux valeurs mobilières

L'article 751 du CGI instaure une présomption puissante : tout bien meuble ou immeuble dont le défunt était usufruitier est réputé, au point de vue fiscal, faire partie de sa succession. Cette règle vise à empêcher qu'un défunt échappe aux droits de mutation en transmettant la nue-propriété de ses biens de son vivant tout en conservant l'usufruit.

En pratique, si une personne décède usufruitière d'un portefeuille de titres, la valeur totale de ces titres en pleine propriété est réintégrée fiscalement dans sa succession : sauf preuve contraire que la nue-propriété a été acquise par le nu-propriétaire avec ses propres deniers. Cette présomption, simple et non irréfragable, pèse lourd dans les contentieux fiscaux. La charge de la preuve incombe au contribuable qui conteste la réintégration.

Obligations et inconvénients de l'usufruitier

Devenir usufruitier n'est pas seulement un avantage. Le Code civil impose une série d'obligations qui alourdissent la charge du bénéficiaire et constituent, dans les faits, les principaux inconvénients du régime.

L'article 600 du Code civil pose le principe : l'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage. Cette formule englobe les contributions, la taxe foncière, les primes d'assurance habitation, les frais d'entretien courant et les menues réparations. À ces charges s'ajoute l'obligation de payer les impôts sur les revenus qu'il perçoit (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux sur les loyers). Les grosses réparations : toiture, murs porteurs, poutres maîtresses : restent à la charge du nu-propriétaire, conformément à l'article 605 du Code civil.

L'usufruitier doit également fournir une caution ou un état des lieux au début de sa jouissance (article 601), jouir du bien « en bon père de famille » sans en changer la destination, et le restituer en bon état à l'extinction de l'usufruit. Un usufruitier négligent engage sa responsabilité civile. Pour anticiper la charge financière globale du règlement successoral, consultez notre guide sur les frais de notaire en succession.

Les charges annuelles à la charge de l'usufruitier (art. 600 C. civ.)

L'article 600 du Code civil énumère explicitement les charges qui incombent à l'usufruitier : contributions, taxes foncières, droits et autres charges annuelles de l'héritage (legifrance.gouv.fr). Concrètement, pour une maison d'habitation, l'usufruitier paie chaque année la taxe foncière, les primes d'assurance multirisque habitation, les factures de chauffage et d'électricité, l'entretien de la chaudière et du jardin.

Pour un bien locatif, il supporte les charges de copropriété courantes, la taxe foncière, les honoraires de gestion locative et l'assurance propriétaire non-occupant. En contrepartie, il encaisse les loyers. La frontière entre charge annuelle et grosse réparation donne parfois lieu à des litiges : un ravalement de façade peut être qualifié de grosse réparation ou d'entretien courant selon son ampleur et la jurisprudence applicable.

Erreur fréquente : confondre grosses réparations et entretien courant

L'erreur classique consiste à laisser se dégrader un bien en pensant que « de toute façon, ce n'est pas à moi de payer ». Un usufruitier qui néglige l'entretien courant : fuite en toiture non réparée, gouttières obstruées, chaudière non entretenue : cause un dommage au bien. Le nu-propriétaire peut alors saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la défaillance et obtenir, dans les cas graves, la déchéance de l'usufruit.

La distinction entre grosse réparation (nu-propriétaire) et entretien courant (usufruitier) est précisée par les articles 605 et 606 du Code civil. Les grosses réparations visent les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Tout le reste : y compris la réparation partielle d'une toiture, le remplacement d'une tuile, la peinture des murs : incombe à l'usufruitier. En pratique, les notaires recommandent de provisionner chaque année une somme pour ces dépenses d'entretien.

Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ? Extinction et transmission

Le décès de l'usufruitier constitue la cause d'extinction la plus fréquente de l'usufruit viager. L'article 617 du Code civil énumère trois causes principales : la mort de l'usufruitier, l'expiration du temps pour lequel l'usufruit a été accordé, et la consolidation : c'est-à-dire la réunion sur une même tête des qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire.

Lorsque l'usufruit s'éteint, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans aucune formalité particulière. Ce retour à la pleine propriété s'opère de plein droit. L'usufruit ne se transmet pas aux héritiers de l'usufruitier : il s'agit d'un droit viager qui disparaît avec son titulaire.

Un point fiscal fondamental mérite d'être souligné : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe, sous réserve des dispositions de l'article 1020 du CGI (article 1133 CGI, legifrance.gouv.fr). Le nu-propriétaire, souvent l'enfant du défunt, récupère la pleine propriété sans avoir à payer de nouveaux droits de succession sur cette consolidation. Pour maîtriser tous les aspects financiers du processus, lisez notre dossier complet sur calculer les droits et frais de succession.

Les causes légales d'extinction de l'usufruit (art. 617 C. civ.)

L'article 617 du Code civil prévoit plusieurs causes d'extinction (legifrance.gouv.fr). La mort de l'usufruitier arrive en tête, qu'il s'agisse d'un usufruit viager ou d'un usufruit à durée fixe : ce dernier étant nécessairement plafonné à 30 ans s'il est consenti à une personne morale.

L'expiration du terme joue pour les usufruits à durée déterminée. La consolidation survient quand l'usufruitier devient lui-même nu-propriétaire, par exemple en rachetant la nue-propriété ou en héritant du nu-propriétaire. D'autres causes existent : la perte totale du bien, la non-jouissance trentenaire, l'abus de jouissance avec dégradation du bien, ou encore la renonciation expresse de l'usufruitier.

Consolidation : la nue-propriété retrouve la pleine propriété sans droits à payer

L'article 1133 du CGI prévoit une exonération fiscale complète : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe, sous la seule réserve de l'article 1020 du CGI relatif aux mutations à titre onéreux (legifrance.gouv.fr). Cette disposition protège le nu-propriétaire d'une double imposition : il a déjà payé des droits de succession sur la nue-propriété au moment du premier décès, il n'en paiera pas une seconde fois au décès de l'usufruitier.

Cette exonération s'applique automatiquement, sans demande préalable à l'administration fiscale. Elle concerne tous les types de biens, meubles comme immeubles. Le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire d'un bien dont il détenait jusqu'alors un droit démembré, et ce passage ne déclenche aucune taxation supplémentaire.

Décès de l'usufruitier : que deviennent les biens ?

Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire : souvent l'enfant du défunt, parfois un tiers désigné dans le testament : récupère la pleine propriété du bien. Si le défunt était le conjoint survivant usufruitier et le nu-propriétaire son enfant, celui-ci devient plein propriétaire sans formalité ni impôt supplémentaire.

La situation se corse dans les familles recomposées. Le décès du conjoint survivant usufruitier (souvent la belle-mère) libère la pleine propriété au profit des enfants nus-propriétaires issus du premier lit du défunt. Ce moment cristallise parfois des tensions : les enfants du défunt récupèrent la pleine propriété d'un bien dans lequel la belle-mère vivait, et peuvent souhaiter le vendre ou l'occuper. Une anticipation notariale permet d'éviter ces conflits, notamment par la rédaction de conventions d'indivision ou de mandats de gestion post-successorale.

Meubles et biens dans une maison en usufruit : à qui appartiennent-ils ?

Dans une maison grevée d'usufruit, les meubles meublants suivent le sort du bien immobilier : l'usufruitier a le droit de les utiliser (usus), mais ne peut pas les vendre ni les détruire sans l'accord du nu-propriétaire. Cette règle découle du principe général de l'article 578 du Code civil : l'usufruitier jouit des choses dont un autre a la propriété « comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance ».

Les conflits naissent souvent au moment de l'inventaire successoral. Un meuble de valeur appartenait-il au défunt, au conjoint survivant, ou aux deux ? L'absence d'inventaire notarié ouvre la porte aux contestations. Le notaire dresse habituellement un état descriptif des meubles meublants dans l'acte de notoriété, avec une estimation prudente. Cet inventaire protège à la fois l'usufruitier : qui ne pourra être accusé d'avoir détourné un bien : et le nu-propriétaire : qui sait exactement ce qu'il récupérera à l'extinction de l'usufruit.

En cas de désaccord persistant sur la propriété d'un meuble, le tribunal judiciaire tranche. La charge de la preuve incombe à celui qui revendique la propriété du bien (article 1353 du Code civil). Un inventaire contradictoire établi au début de l'usufruit constitue la meilleure prévention des litiges.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• conseil-etat.fr
• village-justice.com

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