Donation avec réserve d'usufruit : comment ça fonctionne vraiment ?

La donation avec réserve d'usufruit est un acte notarié par lequel le donateur transmet gratuitement la nue-propriété d'un bien à un bénéficiaire tout en conservant l'usufruit : droit d'usage et de perception des revenus : jusqu'à son décès (article 578 du Code civil). Seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de donation, calculée selon un barème légal fondé sur l'âge de l'usufruitier (article 669 du Code général des impôts). Au décès, la pleine propriété est reconstituée sans nouvelle taxation.

La donation avec réserve d'usufruit est un acte par lequel un parent transmet la nue-propriété d'un bien à son enfant tout en conservant le droit d'en jouir : l'habiter, le louer, en percevoir les revenus : jusqu'à son décès. Ce mécanisme de démembrement de propriété, ancré à l'article 578 du Code civil, permet une transmission anticipée du patrimoine sans se dépouiller de son vivant. Fiscalement, seule la valeur de la nue-propriété est taxée, selon un barème indexé sur l'âge de l'usufruitier. Reste que les règles sont techniques : entre les conditions de forme, le calcul des droits et certains pièges méconnus, le cadre est à maîtriser avant de signer.

La donation avec réserve d'usufruit en bref : deux droits sur un même bien

Une donation avec réserve d'usufruit consiste à transmettre immédiatement la nue-propriété d'un bien à un donataire : en général un enfant : , tout en conservant pour soi l'usufruit. Le donateur ne se dépouille pas entièrement : il continue d'habiter le logement, d'en percevoir les loyers s'il est mis en location, ou d'en tirer les dividendes s'il s'agit de parts sociales.

Ce mécanisme repose sur le démembrement de propriété. La pleine propriété se scinde en deux droits distincts : la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l'usufruit (le droit d'usage et de jouissance). L'opération permet de transmettre son patrimoine de son vivant tout en sécurisant ses revenus jusqu'au décès.

Concrètement, le donateur reste maître de l'usage quotidien du bien. Le donataire, lui, devient propriétaire des « murs » ou du titre, mais sans pouvoir s'en servir tant que l'usufruitier est en vie. Au décès de ce dernier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans aucune formalité supplémentaire ni nouvelle taxation. Pour approfondir les raisons qui motivent ce choix, consultez notre analyse sur les avantages concrets de la donation avec réserve d'usufruit.

Pour comprendre concrètement les implications financières d'une telle opération, vous pouvez consulter notre exemple de donation avec réserve d'usufruit.

Usufruit vs nue-propriété : qui a quoi ?

L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits (loyers, intérêts, dividendes). Il peut y habiter, le prêter ou le louer, mais avec une limite importante : il ne peut pas conclure seul un bail rural ou un bail à usage commercial, industriel ou artisanal sans l'accord du nu-propriétaire (article 595 du Code civil). Il doit entretenir le bien et assumer les réparations dites d'entretien. Il ne peut pas le vendre.

Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, mais ne peut ni l'utiliser ni en tirer les revenus. Il est tenu aux grosses réparations (article 605 du Code civil) : celles qui touchent à la structure : murs porteurs, toiture, charpente. Il ne peut pas non plus vendre le bien seul : le consentement de l'usufruitier est indispensable, sauf à céder ses droits de nu-propriétaire à un tiers, ce qui est juridiquement possible mais peu attractif en pratique.

Ce que dit l'article 578 du Code civil

L'article 578 du Code civil définit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». Cette formule résume l'équilibre du démembrement : l'usufruitier profite pleinement du bien, mais il doit le restituer en bon état à l'extinction de son droit. Les articles 579 à 624 du Code civil règlent l'ensemble du régime : constitution, droits et obligations des parties, extinction.

La clé de voûte du dispositif est donc la coexistence de deux droits réels sur un même bien, chacun ayant un titulaire distinct. Le nu-propriétaire n'est pas un simple créancier : il détient un droit réel sur le bien, opposable à tous. Cette solidité juridique explique que la formule soit plébiscitée dans les stratégies de transmission familiale.

Pourquoi choisir ce mécanisme ? Les raisons concrètes

La donation avec réserve d'usufruit répond à une préoccupation très répandue : transmettre son patrimoine à ses enfants sans perdre la maîtrise de ses revenus ni la jouissance de son cadre de vie. Le parent qui donne la nue-propriété de sa résidence principale continue d'y habiter. Celui qui donne des parts de SCI continue d'en toucher les loyers.

Selon une analyse récente publiée par Actu-Juridique en janvier 2026, « seule la valeur de la nue-propriété est taxée en fonction de l'âge de l'usufruitier (CGI, art. 669) ». Autrement dit, l'assiette des droits de donation est mécaniquement réduite par rapport à la valeur de la pleine propriété. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée, plus celle de la nue-propriété : seule taxée : est faible.

Le mécanisme ne constitue pas un « passe-droit fiscal » : il produit des effets mesurables parce que la base taxable est objectivement moindre. Ce n'est pas une exonération déguisée, mais une conséquence directe du démembrement : on donne moins que la pleine propriété, on est taxé sur ce que l'on donne réellement. Cette logique évite aussi que le bien ne soit taxé deux fois : une première lors de la donation et une seconde lors de la succession, puisque la consolidation intervient sans nouvel impôt. Pour une vue d'ensemble des contreparties éventuelles, lisez aussi notre article sur les inconvénients de la donation d'une maison avec usufruit.

Conserver les revenus de son bien de son vivant

Le donateur-usufruitier continue de percevoir les fruits civils du bien transmis : loyers d'un immeuble donné en nue-propriété, dividendes de titres sociaux, intérêts de parts de SCPI. C'est le point central qui distingue cette donation d'une donation en pleine propriété, où le donateur se dépouille entièrement et perd immédiatement tout revenu lié au bien.

Dans le cas d'un immeuble loué, l'usufruitier encaisse les loyers jusqu'à son décès. Pour un portefeuille de valeurs mobilières, il perçoit les dividendes annuels. Pour une résidence principale, il conserve la jouissance gratuite du logement, ce qui représente un avantage en nature significatif. Ce maintien des revenus constitue souvent la motivation première des donateurs qui ne peuvent se permettre de perdre ces ressources.

Transmettre sans se dépouiller : la logique patrimoniale

Donner la nue-propriété n'équivaut pas à se dépouiller. Le donateur conserve tous les attributs économiques du bien. Cette configuration séduit car elle conjugue deux objectifs souvent perçus comme antagonistes : anticiper la transmission pour réduire les droits futurs, et préserver intégralement son niveau de vie.

En pratique, le donateur reste dans son logement, continue de gérer son patrimoine locatif et perçoit les revenus afférents. Le donataire, lui, acquiert un droit réel dont il pourra disposer librement au décès de l'usufruitier. Cette dissociation temporelle entre la transmission juridique (immédiate) et la transmission économique (au décès) fait de la donation avec réserve d'usufruit un outil central des stratégies patrimoniales familiales.

L'essentiel

• Une donation avec réserve d'usufruit permet de transmettre la nue-propriété d'un bien tout en conservant le droit d'usage et les revenus jusqu'au décès.
• Seule la valeur de la nue-propriété est taxée, selon un barème légal indexé sur l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI).
• L'acte notarié est obligatoire sous peine de nullité absolue (article 931 du Code civil).
• Pour les donations de titres, la clause encadrant les droits de vote de l'usufruitier doit être rédigée avec précision sous peine de perdre les avantages fiscaux liés au pacte Dutreil (article 786 du CGI).
• Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint sans nouvelle taxation : le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien.

Le démembrement de propriété : droits et obligations de chaque partie

Le démembrement de propriété crée un équilibre juridique entre deux titulaires de droits concurrents. Les articles 578 à 624 du Code civil règlent précisément cette cohabitation. L'usufruitier jouit du bien, le nu-propriétaire en conserve la substance. Cette répartition fonctionne comme un vaisseau à deux commandants, où chacun tient une partie du gouvernail.

L'usufruitier perçoit les fruits, mais doit assumer les charges usuelles : entretien courant, impôts locaux liés à la jouissance (taxe foncière, taxe d'habitation s'il occupe le bien). Le nu-propriétaire, lui, supporte les grosses réparations (article 605 du Code civil) : celles qui touchent à l'ossature du bien. Cette distinction entre réparations d'entretien et grosses réparations suscite d'ailleurs un contentieux nourri.

La règle la plus méconnue concerne le bail : selon l'article 595 du Code civil, « l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal ». Un usufruitier qui conclurait seul un tel bail exposerait l'acte à une contestation. Sur les baux d'habitation en revanche, l'usufruitier agit librement. Pour ceux qui envisagent une transmission de parts sociales, l'enjeu des droits de vote attachés aux titres démembrés mérite une attention particulière : nous y revenons plus loin dans la section consacrée au piège post-2019.

Ce que peut faire l'usufruitier

L'usufruitier peut habiter le bien, le louer (sauf baux ruraux ou commerciaux sans l'accord du nu-propriétaire), le prêter, en percevoir tous les fruits. Il peut aussi céder son droit d'usufruit à un tiers, mais cette cession n'affecte pas le nu-propriétaire : le tiers cessionnaire est soumis aux mêmes obligations que l'usufruitier d'origine et son droit s'éteint au même moment.

Il doit dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles à l'entrée en jouissance (article 600 du Code civil). Il est tenu de jouir « en bon père de famille », c'est-à-dire sans dégrader le bien ni en changer la destination. S'il manque à ces obligations, le nu-propriétaire peut saisir le juge pour faire cesser les abus.

Ce que peut faire le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété à un tiers, la donner à son tour ou la transmettre par testament. Il peut constituer des servitudes sur le bien avec l'accord de l'usufruitier. Il vote aux assemblées générales de copropriété pour les décisions qui touchent aux parties communes ou à la structure du bâtiment.

Il peut aussi consentir des hypothèques sur sa nue-propriété, mais les créanciers devront attendre l'extinction de l'usufruit pour réaliser leur sûreté sur la pleine propriété. L'article 815-3 du Code civil exige l'unanimité des indivisaires : et donc le consentement de l'usufruitier : pour les actes de disposition. Vendre le bien entier suppose donc un double accord.

Les obligations partagées

L'usufruitier doit conserver la substance du bien (article 578 du Code civil). Il ne peut ni le détruire ni le transformer sans l'accord du nu-propriétaire. Les impôts liés à la jouissance lui incombent : taxe foncière, charges de copropriété courantes, intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition du bien.

Le nu-propriétaire assume les grosses réparations (article 605) mais peut contraindre l'usufruitier à participer si celui-ci a laissé le bien se dégrader par défaut d'entretien. Les deux parties doivent se concerter pour les actes importants : vente, bail commercial, emprunt hypothécaire. Le dialogue entre générations est ici une condition de bon fonctionnement du démembrement.

Fiscalité : comment sont calculés les droits de donation ?

La fiscalité de la donation avec réserve d'usufruit repose sur une logique simple : seule la nue-propriété transmise est taxée, pas l'usufruit conservé par le donateur. La valeur de cette nue-propriété est déterminée mécaniquement par un barème légal qui dépend exclusivement de l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de son usufruit est élevée et plus celle de la nue-propriété taxable est faible.

Le barème est fixé à l'article 669 du Code général des impôts. La loi ne laisse aucune marge d'appréciation : il s'agit d'un tarif forfaitaire, opposable à l'administration fiscale, qui évite les discussions sur la valeur réelle de l'usufruit. Sur cette assiette réduite, les abattements personnels et les tarifs progressifs des articles 777 à 791 ter du CGI s'appliquent ensuite normalement. Pour un exemple chiffré détaillé, reportez-vous à notre article sur le calcul des droits de donation avec réserve d'usufruit.

Le barème fiscal du démembrement selon l'âge (CGI art. 669)

Le barème fiscal de l'article 669 du CGI détermine la part de la pleine propriété qui correspond à l'usufruit, et par complément à 100 %, celle qui correspond à la nue-propriété. La valeur de l'usufruit décroît avec l'âge :

• Avant 21 ans révolus : usufruit = 90 % de la pleine propriété (nue-propriété = 10 %)
• De 21 à 30 ans : usufruit = 80 % (nue-propriété = 20 %)
• De 31 à 40 ans : usufruit = 70 % (nue-propriété = 30 %)
• De 41 à 50 ans : usufruit = 60 % (nue-propriété = 40 %)
• De 51 à 60 ans : usufruit = 50 % (nue-propriété = 50 %)
• De 61 à 70 ans : usufruit = 40 % (nue-propriété = 60 %)
• De 71 à 80 ans : usufruit = 30 % (nue-propriété = 70 %)
• De 81 à 90 ans : usufruit = 20 % (nue-propriété = 80 %)
• Plus de 90 ans : usufruit = 10 % (nue-propriété = 90 %)

Ce barème est d'ordre public : il n'est pas possible d'y déroger par convention pour minorer davantage l'assiette taxable. Il s'applique à la valeur vénale du bien au jour de la donation.

Exemple concret : quelle assiette pour une donation à 60 ans ?

Prenons un cas concret. Un donateur de 60 ans donne la nue-propriété de sa résidence secondaire à son enfant. Le bien vaut 300 000 € en pleine propriété.

Selon le barème de l'article 669 du CGI, pour un usufruitier âgé de 51 à 60 ans, la nue-propriété représente 50 % de la valeur totale. L'assiette taxable est donc de 150 000 € (300 000 × 50 %). Sur cette somme, l'abattement légal de 100 000 € entre parent et enfant (renouvelable tous les 15 ans) s'applique. Reste une base nette de 50 000 €.

Les droits sont ensuite calculés au tarif progressif : jusqu'à 8 072 € à 5 %, puis de 8 072 € à 12 109 € à 10 %, et ainsi de suite jusqu'à 45 % au-delà de 1 805 677 €. Ici, les droits s'établissent aux alentours de 4 000 à 5 000 €, contre environ 18 000 à 19 000 € si la donation avait porté sur la pleine propriété. Cet écart illustre l'effet mécanique du démembrement sur l'assiette taxable, sans artifice ni optimisation complexe.

Pour un aperçu des différentes stratégies de transmission, n'hésitez pas à consulter notre exemple de donation nue-propriété.

Abattements applicables en ligne directe

Une fois l'assiette de la nue-propriété déterminée, les règles de droit commun des donations s'appliquent (articles 777 à 791 ter du CGI). Le bénéficiaire peut déduire les abattements légaux selon son lien de parenté avec le donateur :

• 100 000 € entre parent et enfant, renouvelable tous les 15 ans
• 31 865 € entre grand-parent et petit-enfant
• 5 310 € entre arrière-grand-parent et arrière-petit-enfant
• 15 932 € entre frères et sœurs
• 80 724 € entre époux ou partenaires de Pacs (donation simple, hors donation au dernier vivant)

L'abattement en ligne directe de 100 000 € se combine particulièrement bien avec une donation de nue-propriété réalisée avant 60 ans : les deux mécanismes cumulés : assiette réduite + abattement substantiel : peuvent effacer ou réduire fortement la taxation. Pour une analyse comparative des situations familiales, lisez notre guide sur la donation entre époux et enfants.

La forme obligatoire : l'acte notarié

L'article 931 du Code civil impose une règle d'ordre public : toute donation entre vifs doit être constatée par acte notarié, sous peine de nullité absolue. Cette exigence ne souffre aucune exception pour la donation avec réserve d'usufruit. Un acte sous seing privé, même signé par les deux parties, serait radicalement dépourvu d'effet juridique.

Le notaire joue ici un rôle triple. Il authentifie l'acte, garantissant sa date et sa force probante. Il conseille les parties sur les conséquences civiles et fiscales de l'opération, notamment sur la rédaction des clauses relatives à l'étendue de l'usufruit. Il procède à la liquidation des droits de donation et en assure le paiement auprès de l'administration fiscale. Pour les immeubles, il accomplit les formalités de publicité foncière qui rendent la donation opposable aux tiers.

La doctrine et la jurisprudence rappellent régulièrement que la donation entre vifs est un contrat solennel dont la forme protège le consentement du donateur. Le législateur a posé ce formalisme au titre des articles 931 à 952 du Code civil pour prévenir les abus et garantir la liberté irrévocable du don. Toute renonciation anticipée à cette protection serait nulle.

Pourquoi le passage chez le notaire est incontournable

Le notaire vérifie la capacité juridique du donateur et du donataire, s'assure que le consentement est libre et éclairé, et rédige l'acte en respectant les règles de fond et de forme. Il doit notamment mentionner explicitement la réserve d'usufruit, identifier précisément le bien donné, et rappeler le caractère irrévocable de la donation.

L'acte notarié n'est pas un luxe procédural. Il sécurise l'opération pour les deux parties et pour les tiers. En cas de litige ultérieur entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux. Aucune ordonnance ou décision récente n'a remis en cause cette exigence : le formalisme de la donation reste un pilier du droit civil français.

Donation-partage avec réserve d'usufruit : la variante familiale

La donation-partage avec réserve d'usufruit, régie par les articles 1076 à 1078-10 du Code civil, est une variante fréquente en pratique familiale. Elle permet à un parent de transmettre et de répartir ses biens entre ses enfants de son vivant, tout en conservant l'usufruit sur tout ou partie des lots attribués.

Cette formule présente un avantage successoral notable : les biens donnés sont évalués au jour de la donation-partage pour le calcul des droits et pour la fixation des lots, ce qui fige les valeurs et évite les conflits ultérieurs au décès. La réserve d'usufruit peut porter sur l'ensemble des biens donnés ou sur certains seulement, selon l'objectif poursuivi par le donateur.

Le cadre est toutefois plus complexe qu'une donation simple : tous les enfants présomptifs héritiers doivent être appelés à l'acte, sous peine de nullité. Le notaire est indispensable pour articuler la réserve d'usufruit avec les lots attribués à chaque enfant et pour garantir l'égalité du partage.

L'erreur courante à éviter : la clause sur les droits de vote post-2019

La donation de titres sociaux avec réserve d'usufruit : actions de société, parts de SCI, valeurs mobilières : peut se combiner avec le dispositif Dutreil (article 787 B du CGI) qui permet, sous conditions, de réduire fortement l'assiette taxable. Mais la loi de finances pour 2019 a introduit une modification discrète mais redoutable à l'article 786 du CGI.

Depuis cette réforme, pour que la donation avec réserve d'usufruit sur titres bénéficie pleinement des avantages fiscaux attachés au pacte Dutreil, les droits de vote de l'usufruitier doivent être strictement encadrés. Dans une analyse publiée le 31 janvier 2019 sur Village-Justice, un juriste alertait déjà : « Commençons par rappeler les principaux avantages de la donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit » avant de pointer les nouvelles contraintes imposées par la loi de finances.

La formulation de la clause relative aux droits de vote est cruciale. Une rédaction approximative, qui laisserait par exemple à l'usufruitier les droits de vote sur les décisions ordinaires sans restriction, peut compromettre l'intégralité du bénéfice fiscal. Ce risque est d'autant plus sérieux que l'administration fiscale contrôle ces clauses lors des vérifications.

Droits de vote et pacte Dutreil : attention à la rédaction de la clause

L'article 786 du CGI prévoit désormais que « les dispositions du présent article s'appliquent en cas de donation avec réserve d'usufruit à la condition que les droits de vote de l'usufruitier soient » strictement limités. En pratique, les statuts ou le pacte Dutreil doivent réserver à l'usufruitier les seuls droits de vote concernant l'affectation des résultats, et confier au nu-propriétaire les droits de vote sur les décisions stratégiques (modification des statuts, fusion, dissolution, augmentation de capital).

Cette répartition n'est pas intuitive. Un donateur qui entend conserver la main sur la société familiale pourrait être tenté de se réserver tous les droits de vote. C'est précisément ce que le législateur de 2019 a voulu empêcher. Le nu-propriétaire doit détenir une part réelle de gouvernance pour que l'avantage fiscal Dutreil soit accordé.

Le notaire et l'avocat fiscaliste doivent travailler ensemble sur la rédaction de cette clause. La consultation d'un professionnel est ici indispensable : le coût d'une clause mal calibrée peut se chiffrer en dizaines de milliers d'euros de droits supplémentaires.

Conséquence concrète d'une clause mal rédigée

Supposons un donateur de 55 ans transmettant des parts sociales valorisées à 500 000 € avec réserve d'usufruit, sous pacte Dutreil. L'assiette taxable après abattement Dutreil pourrait être de 75 % de la nue-propriété, soit une économie très significative. Mais si les droits de vote n'ont pas été correctement ventilés entre usufruitier et nu-propriétaire, l'administration fiscale peut remettre en cause l'intégralité du bénéfice du pacte Dutreil.

Dans ce scénario, l'assiette repasserait à la valeur non abattue de la nue-propriété, générant un rappel de droits pouvant dépasser 30 000 €, assorti d'intérêts de retard. La jurisprudence ne manque pas de décisions confirmant la position de l'administration sur ce fondement. Pour les titulaires de patrimoines professionnels ou de holdings familiales, cette vigilance rédactionnelle constitue sans doute le point le plus sensible de toute l'opération.

Extinction de l'usufruit et consolidation de la propriété

L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier. Cet événement produit un effet automatique, sans formalité ni taxation supplémentaire : le nu-propriétaire devient immédiatement plein propriétaire du bien. Les droits de succession ne portent pas sur ce bien, qui a déjà été soumis aux droits de donation lors de l'acte initial.

Cette consolidation constitue le « point d'arrivée » logique du démembrement. Le nu-propriétaire, qui détenait un droit réel abstrait, voit son droit s'épanouir en pleine propriété sans que l'administration fiscale n'intervienne une seconde fois. Pour les héritiers, ce mécanisme évite que la valeur du bien ne vienne gonfler l'actif taxable de la succession du défunt usufruitier. Notre article sur la fiscalité de l'usufruit dans une succession détaille ces conséquences au décès.

Dans le cas particulier d'un quasi-usufruit sur somme d'argent, le décès déclenche en revanche l'exigibilité de la créance de restitution : le nu-propriétaire devient créancier de la succession pour le montant des fonds donnés. Cette créance doit être inscrite au passif successoral, ce qui réduit l'actif net taxable mais peut créer des tensions entre héritiers si la trésorerie successorale est insuffisante pour honorer la restitution.

Le cadre légal de l'usufruit et de la nu-propriété est essentiel pour comprendre les droits et obligations de chacun, notamment lors d'une succession avec usufruit et nu-propriétaire.

Au décès de l'usufruitier : que se passe-t-il ?

Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans payer de droits de succession sur la valeur de ce bien. L'opération est neutre fiscalement à ce stade : l'impôt a été acquitté lors de la donation initiale.

Le nu-propriétaire peut alors librement vendre le bien, l'habiter, le donner à son tour ou le conserver. Si le bien a pris de la valeur entre la donation et le décès, cette plus-value latente n'est pas taxée au décès de l'usufruitier : elle le sera éventuellement lors d'une cession ultérieure, dans le cadre de l'impôt sur les plus-values immobilières ou mobilières selon la nature du bien.

Cette consolidation est un point clé à considérer pour optimiser votre patrimoine, tout comme les implications d'une succession avec usufruit.

Autres causes d'extinction de l'usufruit

Le décès de l'usufruitier n'est pas la seule cause d'extinction. Les articles 617 et suivants du Code civil en énumèrent plusieurs autres :

• La renonciation de l'usufruitier à son droit, qui doit être expresse et produire un effet immédiat
• L'expiration du terme lorsque l'usufruit a été consenti pour une durée déterminée (ce qui est rare dans les donations familiales)
• La réunion sur une même tête des qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire (par exemple, l'usufruitier achète la nue-propriété)
• La perte totale du bien par destruction matérielle
• La prescription extinctive par non-usage pendant 30 ans

Les points de vigilance avant de se lancer

La donation avec réserve d'usufruit est un outil patrimonial puissant, mais elle crée une situation d'indivision entre usufruitier et nu-propriétaire. Cette cohabitation juridique peut devenir source de tensions, particulièrement lorsque les deux parties ont des intérêts divergents sur l'usage, l'entretien ou la vente du bien.

Premier écueil : le nu-propriétaire peut se trouver dans l'impossibilité d'emprunter pour ses propres projets, la banque répugnant à prendre une sûreté sur une nue-propriété. Deuxième écueil : si l'usufruitier ne procède pas à l'entretien courant, le bien se dégrade, et le nu-propriétaire en subit la perte de valeur sans pouvoir agir efficacement en dehors d'une procédure judiciaire. Troisième écueil : en cas de vente du bien, le prix doit être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le même barème de l'article 669 du CGI, ce qui peut créer une divergence d'intérêts sur l'opportunité même de la vente.

Pour une donation portant sur une somme d'argent, le régime du quasi-usufruit s'applique. L'usufruitier peut consommer les fonds, mais il devient débiteur d'une créance de restitution envers le nu-propriétaire. Cette créance, inscrite au passif de la succession, peut réduire l'actif net taxable : mais elle peut aussi priver les autres héritiers réservataires d'une part de la succession si le donateur n'a pas reconstitué les fonds de son vivant. Ce sujet est traité en détail dans notre article sur le quasi-usufruit et la créance de restitution.

Si vous vous interrogez sur les droits et le barème liés à cette configuration, notre article sur l'usufruit nu-propriété succession vous apportera les précisions nécessaires.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• actu-juridique.fr
• village-justice.com
• dalloz.fr

Les informations ci-dessus sont indicatives et n'engagent pas leur auteur. Faites valider votre situation par un avocat avant toute démarche contentieuse.