Succession avec usufruit : comment ça se passe concrètement en France ?

Une succession avec usufruit divise la propriété d'un bien en deux : l'usufruitier obtient le droit de l'utiliser et d'en percevoir les revenus (loyers), tandis que le nu-propriétaire en conserve la propriété. Les droits de succession sont répartis entre eux, calculés sur la valeur de leur part respective, qui dépend de l'âge de l'usufruitier.

Lorsqu'une succession s'ouvre, le recours à l'usufruit est une solution courante, notamment pour protéger le conjoint survivant. Concrètement, comment se passe une succession avec usufruit ? Ce mécanisme juridique, appelé démembrement de propriété, consiste à diviser le droit de propriété en deux : l'usufruit, qui est le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien à terme. Cette dissociation a des conséquences directes sur les droits et obligations de chacun, ainsi que sur la fiscalité applicable. Le notaire joue un rôle central pour orchestrer ce partage et garantir sa conformité légale.

Comprendre les nuances entre l'usufruit et la nue-propriété est essentiel pour toute planification successorale, notamment pour maîtriser les spécificités de la succession et l'usufruit : droits et fiscalité en 2026.

Usufruit et nue-propriété : deux droits, un seul bien

Le démembrement de propriété est un concept clé en droit des successions. Il consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts et complémentaires : l'usufruit et la nue-propriété. Cette situation juridique permet de répartir les prérogatives sur un même bien entre plusieurs personnes, souvent pour des raisons familiales et fiscales. L'usufruitier détient le droit d'usage et de jouissance (l'usus et le fructus), tandis que le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien (l'abusus), c'est-à-dire le vendre, le donner ou le modifier, sous réserve de respecter les droits de l'usufruitier. Cette division est temporaire et prend fin le plus souvent au décès de l'usufruitier. À ce moment, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété du bien, sans formalité complexe ni fiscalité additionnelle. C'est un outil de transmission patrimoniale très utilisé pour concilier la protection d'un proche, comme le conjoint survivant, et la transmission du capital aux héritiers, généralement les enfants. Le notaire est l'acteur indispensable pour mettre en place et encadrer ce démembrement dans le cadre d'une succession.

Qu'est-ce que l'usufruit selon le Code civil ?

L'usufruit est défini par l'article 578 du Code civil comme "le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance". Concrètement, l'usufruitier a le droit :

• D'utiliser le bien (l'usus) : il peut habiter un logement, utiliser un véhicule, etc.
• D'en percevoir les revenus (le fructus) : il peut louer un bien immobilier et conserver les loyers, ou encore encaisser les dividendes d'un portefeuille d'actions.

En contrepartie, l'usufruitier a l'obligation de conserver le bien en bon état, de l'entretenir et de payer les charges courantes. Il ne peut pas vendre le bien sans l'accord du nu-propriétaire.

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est le droit de propriété "dépouillé" de ses attributs d'usage et de jouissance. Le nu-propriétaire possède les "murs" du bien, mais ne peut ni l'utiliser, ni en percevoir les revenus tant que l'usufruit est en cours. Son droit est essentiellement un droit futur : il a la vocation de devenir plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.

Ses obligations principales sont de prendre en charge les grosses réparations définies par la loi (art. 606 du Code civil), comme la réfection de la toiture ou des murs porteurs. Il a le droit de vendre sa nue-propriété, mais cela ne met pas fin à l'usufruit en cours ; l'acquéreur devra respecter les droits de l'usufruitier jusqu'à son terme.

Tableau : droits et obligations de chaque partie

Pour y voir plus clair, voici un résumé des prérogatives et devoirs de chaque partie :

• Pour l'usufruitier :

  • Droits : habiter le bien, le louer et percevoir les loyers, percevoir les revenus de placements financiers.
  • Obligations : conserver le bien, réaliser les réparations d'entretien, payer les charges annuelles (taxe foncière, taxe d'habitation si applicable, assurance).

• Pour le nu-propriétaire :

  • Droits : disposer du bien (le vendre, le donner), devenir plein propriétaire à la fin de l'usufruit.
  • Obligations : payer les grosses réparations (toiture, murs porteurs, etc.), ne pas nuire aux droits de l'usufruitier.

Il est crucial de bien comprendre ces droits respectifs du nu-propriétaire et de l'usufruitier pour prévenir les conflits.

Comment l'usufruit naît dans une succession : les trois scénarios courants

L'usufruit peut voir le jour de plusieurs manières lors du règlement d'une succession. Il n'est pas automatique et dépend soit de la loi, soit de la volonté du défunt, soit d'actes antérieurs. Le notaire chargé de la succession a pour rôle d'identifier la source de l'usufruit, d'informer les héritiers de leurs droits et de formaliser le démembrement de propriété dans les actes de succession. Cette étape est fondamentale car elle détermine la répartition des droits et des obligations entre l'usufruitier et les nus-propriétaires pour toute la durée du démembrement. Chaque scénario a ses propres implications juridiques et fiscales.

L'option légale du conjoint survivant (art. 757 Code civil)

C'est le cas le plus fréquent. En présence d'enfants communs, la loi protège le conjoint survivant en lui offrant une option successorale. Selon l'article 757 du Code civil, il peut choisir entre :

• L'usufruit de la totalité des biens du défunt. Les enfants reçoivent alors la nue-propriété de l'ensemble du patrimoine.
• La pleine propriété d'un quart de la succession.

Ce choix doit être exercé dans les six mois suivant le décès. À défaut, le conjoint est réputé avoir opté pour l'usufruit. Ce droit légal vise à lui permettre de maintenir son niveau de vie, en lui garantissant la jouissance du logement et des revenus du patrimoine.

Peut-on donner un usufruit par testament ?

Oui, il est tout à fait possible de donner un usufruit par testament. Le défunt (le testateur) peut décider d'attribuer par voie testamentaire l'usufruit d'un ou de plusieurs biens spécifiques à une personne (le légataire), et la nue-propriété de ces mêmes biens à une autre. Ce mécanisme est souvent utilisé pour avantager une personne qui n'est pas héritier légal (un partenaire de PACS, un concubin, un ami) ou pour moduler la répartition de son patrimoine entre ses héritiers.

Par exemple, un parent peut léguer l'usufruit de sa résidence secondaire à un de ses enfants et la nue-propriété aux autres. Cette volonté doit être clairement exprimée dans un testament authentique ou olographe pour être valide.

Usufruit issu d'une donation du vivant

L'usufruit successoral peut également résulter d'une donation avec réserve d'usufruit effectuée par le défunt de son vivant. C'est un outil d'anticipation successorale très répandu. Le principe est simple : une personne donne la nue-propriété d'un bien (souvent à ses enfants) mais en conserve l'usufruit sa vie durant.

Au décès du donateur, son usufruit s'éteint automatiquement. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire sans aucune formalité ni droits de succession à payer sur cet usufruit. Le bien n'entre pas dans la succession pour sa pleine propriété, car seule la nue-propriété avait été transmise. C'est un moyen efficace pour organiser la transmission de son patrimoine tout en se protégeant.

Ce dispositif constitue une donation avec réserve d'usufruit permettant d'organiser la transmission tout en bénéficiant du bien de son vivant.

Usufruit et conjoint survivant : droits, choix et protection

Le cas de l'usufruit du conjoint survivant est le plus encadré par la loi, car il répond à un objectif de protection essentiel : permettre au veuf ou à la veuve de maintenir son cadre de vie après le décès. La loi du 3 décembre 2001 a considérablement renforcé ses droits. Au-delà du choix légal, des mécanismes spécifiques existent pour aménager cet usufruit, notamment sa conversion en une somme d'argent ou une rente, et une protection particulière est accordée au logement qui constituait la résidence principale du couple. Ces dispositions visent à trouver un équilibre entre la sécurité du conjoint et les droits des autres héritiers, principalement les enfants.

Totalité en usufruit ou quotité disponible : quelle option choisir ?

Le choix entre la totalité en usufruit et le quart en pleine propriété (en présence d'enfants communs) est crucial.

• La totalité en usufruit est souvent privilégiée par les conjoints plus âgés. Elle garantit le maintien intégral du cadre de vie et des revenus (loyers, intérêts). C'est une option sécurisante mais qui ne confère aucun capital.
• Le quart en pleine propriété offre plus de liberté. Le conjoint devient propriétaire d'une partie des biens, qu'il peut vendre ou gérer comme il l'entend. Cette option est parfois choisie par des conjoints plus jeunes, désireux de refaire leur vie et disposant de leurs propres revenus.

Le choix dépend de nombreux facteurs : l'âge du conjoint, la composition du patrimoine, les relations familiales et les besoins financiers. Il est vivement conseillé de consulter un notaire pour évaluer les conséquences de chaque option.

Chaque option a des implications qui doivent être évaluées, comme le montre un exemple chiffré de donation nue-propriété.

La conversion de l'usufruit du conjoint en rente ou en capital

L'usufruit peut parfois créer des tensions, notamment lorsque les nus-propriétaires (les enfants) souhaitent disposer librement du patrimoine. Pour débloquer de telles situations, la loi (articles 759 à 762 du Code civil) prévoit la possibilité de convertir l'usufruit du conjoint survivant.

Cette conversion peut prendre deux formes :

• Une rente viagère : l'usufruit est remplacé par le versement d'une somme d'argent périodique jusqu'au décès du conjoint.
• Un capital : une somme unique est versée au conjoint, correspondant à la valeur de son droit d'usufruit.

La conversion peut être demandée par les nus-propriétaires ou par l'usufruitier lui-même. Si un accord amiable n'est pas trouvé, le juge peut être saisi. Cependant, la conversion de l'usufruit portant sur le logement familial ne peut être imposée au conjoint survivant.

Usufruit sur le logement familial : règles spécifiques

La loi assure une protection renforcée du logement familial. Le conjoint survivant bénéficie d'un droit temporaire au logement d'un an, lui permettant de rester gratuitement dans la résidence principale et d'utiliser le mobilier.

À l'issue de cette année, s'il opte pour l'usufruit total, ce droit s'applique bien sûr au logement familial. Mais même s'il choisit le quart en pleine propriété, il conserve un droit d'habitation viager sur le logement familial et un droit d'usage sur le mobilier. Ce droit viager doit être demandé dans l'année du décès. Il vient en déduction de sa part successorale, mais lui assure de pouvoir rester dans les lieux jusqu'à son propre décès. C'est une garantie fondamentale contre l'éviction.

Qui paie quoi ? Droits de succession, charges et impôts

Une question centrale dans une succession avec usufruit est la répartition des charges et des impôts. Qui paie les droits de succession ? Qui doit s'acquitter de la taxe foncière ? Qui est responsable des travaux ? La loi et la jurisprudence apportent des réponses claires, basées sur la nature des droits de chacun. Le principe général est que l'usufruitier, qui jouit du bien et en perçoit les fruits, assume les charges courantes, tandis que le nu-propriétaire, qui détient le capital, est responsable des dépenses qui touchent à la structure du bien. Les droits de succession, eux, sont répartis selon une clé de calcul fiscale précise.

Le barème fiscal de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier

Aussi, avant de vous lancer, pourquoi ne pas essayer un simulateur de droits de succession ?

Pour le calcul des droits de succession, la valeur de la pleine propriété du bien est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon un barème fiscal défini à l'article 669 du Code Général des Impôts (CGI). Ce barème est fonction de l'âge révolu de l'usufruitier au jour du décès. Plus l'usufruitier est jeune, plus son droit a de la valeur car il est censé en jouir plus longtemps.

Voici les principales tranches du barème :

• Moins de 21 ans : l'usufruit vaut 90 % de la pleine propriété.
• De 31 à 40 ans : l'usufruit vaut 70 %.
• De 51 à 60 ans : l'usufruit vaut 50 %.
• De 61 à 70 ans : l'usufruit vaut 40 %.
• De 71 à 80 ans : l'usufruit vaut 30 %.
• Plus de 91 ans : l'usufruit vaut 10 %.

Pour mieux visualiser l'impact de ces calculs, un exemple de donation avec réserve d'usufruit peut s'avérer très utile.

La valeur de la nue-propriété est le complément. Par exemple, pour un usufruitier de 65 ans, l'usufruit vaut 40 %, donc la nue-propriété vaut 60 %. Il est possible de simuler le calcul du barème usufruit nue-propriété en cas de succession.

Il est possible de simuler le calcul du barème usufruit nue-propriété en cas de succession.

Abattement de 100 000 € en ligne directe

Chaque enfant (nu-propriétaire) bénéficie d'un abattement personnel de 100 000 € sur la part qui lui revient (selon les données de Légifrance pour 2026). Cet abattement ne s'applique pas sur la valeur totale du bien, mais sur la valeur de la nue-propriété qu'il reçoit.

Par exemple, si un enfant hérite de la nue-propriété d'un bien d'une valeur de 150 000 €, il ne sera imposé que sur 50 000 € (150 000 - 100 000). Cette règle permet souvent de comment réduire les droits de succession de manière significative. Le Conseil d'État, dans une décision du 12 mars 2026 (n°497808), a rappelé que l'imposition doit être répartie "à proportion de la valeur de leurs droits respectifs", confirmant que chaque partie est taxée sur ce qu'elle reçoit effectivement.

Cette approche facilite également les calculs pour une donation avec réserve d'usufruit, optimisant la transmission.

Cette règle permet souvent de calculer les droits de donation avec réserve d'usufruit de manière significative.

Charges annuelles vs grosses réparations : qui paie quoi ?

La distinction entre les charges annuelles et les grosses réparations est une source fréquente de litiges. La loi est pourtant précise :

• L'usufruitier paie les charges annuelles (art. 608 du Code civil) : il s'agit de toutes les dépenses liées à la jouissance du bien, comme la taxe foncière, les primes d'assurance, les charges de copropriété courantes et les réparations d'entretien (peinture, plomberie, chaudière...).
• Le nu-propriétaire paie les grosses réparations (art. 605 et 606 du Code civil) : la loi les définit comme celles qui intéressent "les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières". La jurisprudence y inclut par exemple la réfection totale de la toiture, le ravalement de façade ou le remplacement complet d'un ascenseur.

Cas pratique chiffré : succession avec usufruit du conjoint survivant

Pour illustrer le fonctionnement concret d'une succession avec usufruit, rien ne vaut un exemple chiffré. Prenons une situation familiale classique pour décortiquer les étapes du calcul de la valeur des droits de chacun et de l'imposition qui en découle. Cet exercice permet de matérialiser l'impact de l'âge de l'usufruitier et de l'abattement fiscal sur le montant final des droits de succession. Le calcul des droits et frais de succession est une étape incontournable gérée par le notaire.

Données du scénario

• Situation familiale : Monsieur Durand décède. Il laisse son épouse, Madame Durand, âgée de 72 ans, et leurs deux enfants communs, Alice et Paul.
• Patrimoine : La succession se compose uniquement de la résidence principale, évaluée à 500 000 €. Il n'y a pas de dettes.
• Option du conjoint : Madame Durand opte pour la totalité de la succession en usufruit, conformément à l'article 757 du Code civil. Les enfants, Alice et Paul, reçoivent donc chacun la moitié de la nue-propriété.

Calcul de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété

La première étape consiste à déterminer la valeur fiscale de l'usufruit de Madame Durand et de la nue-propriété des enfants. Pour cela, on utilise le barème de l'article 669 du CGI.

• Âge de l'usufruitière : 72 ans.
• Valeur fiscale de l'usufruit : Selon le barème, pour un usufruitier âgé de 71 à 80 ans, la valeur de l'usufruit est de 30 % de la pleine propriété.
  • Valeur de l'usufruit = 500 000 € x 30 % = 150 000 €.
• Valeur fiscale de la nue-propriété : Elle correspond au complément, soit 70 % (100 % - 30 %).
  • Valeur totale de la nue-propriété = 500 000 € x 70 % = 350 000 €.
  • Chaque enfant reçoit la moitié, soit une valeur de 175 000 € pour Alice et 175 000 € pour Paul.

Qui paie les droits et combien ?

Maintenant que les parts sont valorisées, on peut calculer les droits de succession pour chaque héritier.

• Pour Madame Durand (conjoint survivant) : Le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession en France, quel que soit le montant hérité. Elle ne paie donc rien.
• Pour Alice (enfant) :
  • Part taxable (valeur de sa nue-propriété) : 175 000 €.
  • Abattement en ligne directe (donnée 2026) : 100 000 €.
  • Base imposable : 175 000 € - 100 000 € = 75 000 €.
  • Les droits seront calculés sur cette base de 75 000 € selon le barème progressif.
• Pour Paul (enfant) : Le calcul est identique. Il sera également imposé sur une base de 75 000 €.

Dans ce scénario, le démembrement a permis de réduire l'assiette taxable pour les enfants, qui ne sont imposés que sur 70% de la valeur du bien.

Pour mieux comprendre comment la donation au dernier vivant fonctionne avec l'usufruit, consultez un exemple concret de succession.

Comment se passe la vente d'un bien en usufruit en cas de succession ?

La question de la vente d'un bien démembré est fréquente. Les besoins de l'usufruitier (trouver un logement plus adapté, financer une maison de retraite) ou des nus-propriétaires (réaliser un projet personnel) peuvent évoluer. Cependant, la vente de la pleine propriété d'un bien en usufruit est une opération complexe qui ne peut se faire sans l'accord de toutes les parties. La loi organise les modalités de cette vente et la répartition du produit qui en résulte pour préserver les intérêts de chacun.

Vente conjointe : accord indispensable des deux parties

Le principe fondamental est qu'aucune des parties ne peut vendre seule la pleine propriété du bien. L'usufruitier ne détient que le droit de jouissance et le nu-propriétaire que le droit de disposer. Pour vendre le bien dans son ensemble, il faut réunir ces deux droits. Par conséquent, la vente de la maison ou de l'appartement en pleine propriété requiert impérativement l'accord et la signature de l'usufruitier ET de tous les nus-propriétaires. Si un seul nu-propriétaire refuse, la vente en pleine propriété est bloquée. Il est alors possible de saisir le juge pour obtenir une autorisation, mais la procédure est longue et son issue incertaine. L'entente est donc la clé.

Répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire

Une fois la vente réalisée, le prix obtenu doit être réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Sauf accord contraire entre les parties, le partage se fait sur la base de la valeur fiscale de chaque droit au jour de la vente, en utilisant le même barème de l'article 669 du CGI que pour les droits de succession.

Par exemple, si un bien est vendu 300 000 € et que l'usufruitier a 75 ans à ce moment-là, son usufruit vaut 30 %. Il recevra 300 000 € x 30 % = 90 000 €. Le nu-propriétaire recevra le solde, soit 210 000 €. Une autre option consiste à reporter l'usufruit sur le prix de vente. Dans ce cas, l'usufruitier peut percevoir les revenus générés par le placement de la totalité du capital, qui reviendra au nu-propriétaire à son décès. C'est ce qu'on appelle un quasi-usufruit et créance de restitution.

C'est ce qu'on appelle un quasi-usufruit et créance de restitution.

L'usufruitier peut-il vendre son droit seul ?

Si la vente de la pleine propriété requiert un accord unanime, l'usufruitier reste libre de céder son propre droit. L'article 595 du Code civil est clair : "l'usufruitier peut (...) vendre ou céder son droit à titre gratuit".

Il peut donc vendre son usufruit au nu-propriétaire, qui deviendra alors plein propriétaire par "consolidation". Il peut aussi le vendre à un tiers. Dans ce cas, l'acheteur (le cessionnaire) devient le nouvel usufruitier, mais son droit reste lié à la durée de vie du vendeur (l'usufruitier initial). Le droit s'éteindra donc au décès du vendeur, et non de l'acheteur. Cette particularité rend la vente de l'usufruit seul à un tiers assez rare en pratique.

Extinction de l'usufruit : la reconsolidation de la pleine propriété

L'usufruit est par nature un droit temporaire. Il est destiné à s'éteindre pour que le nu-propriétaire puisse recouvrer la plénitude de ses prérogatives. Cette réunion de l'usufruit et de la nue-propriété entre les mains d'une même personne est appelée la "consolidation". La loi prévoit plusieurs causes d'extinction de l'usufruit, la plus courante étant le décès de l'usufruitier. Un point fiscal essentiel est à retenir : cette consolidation se fait, dans la majorité des cas, sans aucune taxation supplémentaire. C'est l'un des avantages majeurs du démembrement de propriété en matière de transmission de patrimoine.

Les causes légales d'extinction de l'usufruit (art. 617 Code civil)

L'article 617 du Code civil liste les différentes causes qui mettent fin à l'usufruit. Les principales sont :

• La mort de l'usufruitier : C'est la cause d'extinction la plus naturelle et la plus fréquente pour un usufruit viager.
• L'expiration du temps pour lequel il a été accordé : Si l'usufruit a été constitué pour une durée fixe (usufruit temporaire), il prend fin au terme convenu.
• La consolidation : C'est la réunion de la qualité d'usufruitier et de nu-propriétaire sur la même tête, par exemple si le nu-propriétaire rachète l'usufruit.
• Le non-usage du droit pendant trente ans.
• La perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi (par exemple, la destruction d'un immeuble).
• L'abus de jouissance : Si l'usufruitier commet des dégradations ou laisse dépérir le bien, les nus-propriétaires peuvent demander en justice la fin de l'usufruit.

Décès de l'usufruitier : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires

Cette opération de consolidation ne génère aucun impôt ni aucune taxe. L'article 1133 du Code Général des Impôts le précise explicitement. Les droits de succession ont déjà été payés par le nu-propriétaire au moment du décès initial, sur la seule valeur de la nue-propriété. La récupération de la pleine propriété est donc fiscalement neutre. C'est une information capitale, souvent méconnue, qui confirme l'intérêt de ce montage pour optimiser la transmission.

Usufruit à durée fixe : que se passe-t-il à l'expiration du terme ?

Bien que moins courant en matière de succession familiale, un usufruit peut être constitué pour une durée déterminée. Par exemple, des parents peuvent donner un bien à leurs enfants en se réservant l'usufruit pour une durée de 15 ans.

À l'arrivée du terme (le 15ème anniversaire de la donation dans cet exemple), l'usufruit s'éteint automatiquement, même si les usufruitiers sont encore en vie. Les enfants nus-propriétaires deviennent alors pleins propriétaires, là encore sans formalité particulière ni droits à payer, car la fiscalité a été purgée au moment de la donation initiale. Cet usufruit temporaire est davantage utilisé dans des stratégies patrimoniales spécifiques ou pour des investissements.

L'erreur courante à éviter : confondre charges annuelles et grosses réparations

En pratique, la principale source de friction entre usufruitiers et nus-propriétaires concerne le paiement des charges et des travaux. Une erreur fréquente consiste à mal interpréter la répartition légale, ce qui peut entraîner des dépenses indues et des contentieux familiaux. La loi distingue pourtant clairement les dépenses d'entretien, qui reviennent à celui qui jouit du bien, des grosses réparations qui affectent la structure du capital et incombent donc à celui qui le détient. Comprendre cette distinction est essentiel pour maintenir des relations apaisées.

Ce que l'usufruitier doit payer (charges annuelles, art. 608)

L'article 608 du Code civil met à la charge de l'usufruitier "toutes les charges annuelles de l'héritage". Cela inclut :

• Les impôts locaux : La taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l'usufruitier.
• Les réparations d'entretien : Celles-ci sont définies comme toutes les réparations autres que les "grosses réparations". Il s'agit par exemple du remplacement d'une vitre cassée, de l'entretien de la chaudière, de la peinture des volets, ou de la réparation d'une fuite.
• Les charges de copropriété courantes.

En résumé, l'usufruitier doit maintenir le bien en bon état de jouissance et assumer les dépenses liées à cette utilisation.

Ce que le nu-propriétaire doit payer (grosses réparations, art. 605-606)

Les articles 605 et 606 du Code civil réservent au nu-propriétaire la charge des "grosses réparations". La liste fournie par l'article 606 n'est pas exhaustive mais donne les exemples suivants :

• Les réparations des "gros murs et des voûtes".
• Le rétablissement des poutres.
• Le rétablissement des couvertures (toitures) entières.
• Le rétablissement des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

La jurisprudence a élargi cette notion à des travaux comme le ravalement de façade imposé par l'administration, la réfection complète de l'installation électrique si elle est vétuste, ou le remplacement d'un ascenseur. Le nu-propriétaire ne peut cependant pas forcer l'usufruitier à faire ces travaux, mais s'il ne les fait pas, il peut être tenu responsable de la dégradation du bien.

Conséquences d'une confusion : risque de contentieux

Inversement, si un nu-propriétaire refuse d'effectuer une grosse réparation nécessaire, l'usufruitier peut être contraint de l'avancer pour préserver son droit de jouissance, puis de se retourner contre le nu-propriétaire pour obtenir le remboursement. Ces situations sont sources de conflits qui se terminent souvent devant les tribunaux. Une communication claire et, si nécessaire, un protocole d'accord écrit sont les meilleures préventions. Pour toute situation concrète, il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat.

À qui appartiennent les meubles dans une maison en usufruit ?

Une question pratique se pose souvent : dans une maison dont l'usufruit a été transmis par succession, à qui reviennent les meubles ? La loi distingue le droit d'usage des meubles et la propriété de ces derniers. L'usufruitier a le droit de se servir de tout le mobilier garnissant le logement pour son usage personnel. Cependant, il n'en devient pas propriétaire.

La nue-propriété des meubles appartient aux héritiers nus-propriétaires de l'immeuble. Pour éviter tout litige futur, notamment sur l'état ou la disparition de certains meubles, l'article 600 du Code civil impose à l'usufruitier de faire dresser un inventaire des meubles à son entrée en jouissance. Cet inventaire, souvent réalisé par un notaire ou un commissaire de justice, liste et estime la valeur de chaque meuble. L'usufruitier est tenu de les rendre dans l'état où il les a reçus, sauf usure normale. Concernant les biens qui se consomment par l'usage, comme l'argent ou les denrées, un régime spécifique de quasi-usufruit s'applique.

Points clés

• Dans une succession, l'usufruit permet au conjoint survivant de continuer à vivre dans le logement familial et d'en percevoir les revenus.
• Les droits de succession sont partagés : l'usufruitier et le nu-propriétaire paient des droits sur la valeur de leur part respective.
• La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge de l'usufruitier, selon un barème fiscal légal (art. 669 du CGI).
• Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans payer de droits de succession supplémentaires.
• L'usufruitier paie les charges annuelles et l'entretien courant, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• conseil-etat.fr
• dalloz.fr

Les informations ci-dessus sont indicatives et n'engagent pas leur auteur. Faites valider votre situation par un avocat avant toute démarche contentieuse.