Usufruit nu-propriété succession : droits, barème, calcul

Dans une succession avec usufruit, le patrimoine du défunt se divise en deux droits distincts : l'usufruit pour le conjoint survivant et la nue-propriété pour les enfants. Ce mécanisme, appelé démembrement de propriété, est régi par le Code civil et produit des conséquences fiscales précises. Le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire à l'extinction de l'usufruit, sans aucun impôt supplémentaire.

Ce qu'il faut retenir

• Le démembrement de propriété divise un bien en usufruit (usage et revenus) et nue-propriété (droit de disposer), deux droits pouvant appartenir à des personnes différentes
• La valeur fiscale de la nue-propriété dépend du barème légal du CGI : pour un usufruitier de 61 à 70 ans, elle atteint 60 % de la pleine propriété
• Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans aucun impôt supplémentaire, conformément à l'article 1133 du CGI
• La Cour de cassation a confirmé en 2025 l'existence d'une indivision pour la nue-propriété en présence du conjoint usufruitier, permettant le partage sans attendre le décès
• Le CPO a appelé en 2026 à une réforme des effets fiscaux du démembrement : les règles actuelles pourraient évoluer à moyen terme

Usufruit et nu-propriété : deux droits distincts sur un même bien

Le droit des successions français consacre un mécanisme ancien : le démembrement de propriété. Prévu par les articles 578 et suivants du Code civil, il scinde la pleine propriété d'un bien en deux droits réels qui peuvent appartenir à des personnes différentes.

L'usufruitier détient le droit d'utiliser le bien (usus) et d'en percevoir les revenus (fructus). Le nu-propriétaire conserve le droit d'en disposer (abusus), c'est-à-dire de le vendre, sous réserve du respect des droits de l'usufruitier. Cette dissociation juridique permet au conjoint survivant de continuer à vivre dans le logement familial tout en transmettant la valeur du bien aux enfants.

Ce partage n'est pas qu'une commodité familiale. Il emporte des obligations légales précises pour chaque titulaire de droit. Le Code civil en fixe le cadre aux articles 605 à 616, et le Code général des impôts en détermine la fiscalité.

Qu'est-ce que l'usufruit ?

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les fruits, qu'ils soient naturels (récoltes), civils (loyers) ou industriels (bénéfices d'exploitation). L'usufruitier occupe le bien, le loue ou le met à disposition d'un tiers, et encaisse les revenus correspondants.

Ce droit est temporaire par essence. Il s'éteint au décès de l'usufruitier (personne physique) ou, pour une personne morale, au terme maximal de 30 ans fixé par la loi. Tant qu'il dure, l'usufruitier doit jouir du bien « en bon père de famille », c'est-à-dire sans en altérer la substance. Il ne peut pas vendre le bien seul : l'accord du nu-propriétaire est requis pour tout acte de disposition.

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est le droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre, de le donner ou de le transmettre par testament. Le nu-propriétaire est le véritable propriétaire de la « coquille » juridique du bien, mais sans droit d'usage immédiat.

Sa position est celle d'un propriétaire à terme. Au jour de l'extinction de l'usufruit, il récupère automatiquement la pleine propriété, sans formalité particulière. Cette reconstitution s'opère de plein droit. Le nu-propriétaire n'a pas à payer de droits de succession à ce moment-là, comme le prévoit l'article 1133 du Code général des impôts.

Usufruitier et nu-propriétaire : quelle différence concrète ?

Prenons un appartement détenu en démembrement. L'usufruitier peut l'habiter ou le louer et encaisser les loyers. Le nu-propriétaire ne peut ni y entrer sans autorisation, ni en toucher un centime de revenu locatif.

En contrepartie, le nu-propriétaire possède un droit de veto sur les décisions structurelles : vente du bien, constitution d'une hypothèque, transformation des lieux. Aucun de ces actes ne peut être réalisé sans son consentement. Cette codécision imposée par la loi protège le nu-propriétaire contre les décisions de l'usufruitier qui pourraient déprécier durablement la valeur du bien dont il héritera en pleine propriété.

Comment se passe une succession avec usufruit ?

Le scénario le plus fréquent est celui du décès d'un époux laissant un conjoint survivant et des enfants communs. Le conjoint opte alors pour l'usufruit de la totalité de la succession, conformément à l'article 757 du Code civil. Les enfants reçoivent la nue-propriété de l'ensemble des biens.

Ce choix n'est pas automatique. Le conjoint survivant peut aussi opter pour le quart en pleine propriété. Mais dans la majorité des dossiers traités par les notaires, l'usufruit total est privilégié car il permet au conjoint de conserver son cadre de vie sans délogement forcé. Les enfants deviennent nus-propriétaires et attendent l'extinction naturelle de l'usufruit pour récupérer la pleine propriété.

La succession avec usufruit obéit à des règles fiscales spécifiques que chaque héritier doit connaître avant d'accepter l'option successorale proposée par le notaire.

Le démembrement successoral classique : conjoint usufruitier + enfants nus-propriétaires

Dans cette configuration, le conjoint survivant conserve la jouissance du patrimoine familial : il habite la résidence principale, perçoit les loyers des biens locatifs et les dividendes des parts sociales. Les enfants détiennent la nue-propriété de ces mêmes biens.

Ce schéma fonctionne particulièrement bien pour l'immobilier et les parts de société (village-justice.com, 15 janvier 2026). Il préserve le niveau de vie du conjoint tout en sécurisant la transmission aux enfants. Un point souvent méconnu : même sans droit d'usage, les enfants nus-propriétaires doivent être consultés pour toute décision grave concernant le bien. La cogestion s'impose dans les faits, ce qui peut générer des tensions si les intérêts divergent.

Les obligations de l'usufruitier

L'usufruitier assume plusieurs devoirs légaux précis. Il doit d'abord réaliser un inventaire des biens et fournir caution, sauf dispense judiciaire ou conventionnelle. Ensuite, il supporte les charges usufructuaires : entretien courant, réparations dites d'entretien, taxes foncières et taxes d'habitation.

Il doit également payer les dettes successorales dans la limite de ses droits. S'il perçoit des loyers, c'est à lui de déclarer ces revenus à l'impôt sur le revenu. Enfin, il répond des dégradations du bien survenues par sa faute ou sa négligence. À l'extinction de l'usufruit, il doit restituer le bien dans l'état où il l'a reçu, hormis l'usure normale.

Les obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations définies par les articles 605 et 606 du Code civil : murs porteurs, toiture, poutres, voûtes. Cette obligation peut représenter des sommes importantes, notamment pour un bien immobilier ancien.

En pratique, le nu-propriétaire ne peut pas se soustraire à ces dépenses au motif qu'il n'occupe pas le bien. Si l'usufruitier constate un défaut d'entretien majeur menaçant la solidité de l'immeuble, il peut contraindre le nu-propriétaire à agir, y compris en justice. Le notaire recommande souvent d'anticiper ces frais par une provision dans l'acte de partage successoral.

Indivision et nue-propriété : ce que dit la jurisprudence 2025

Un arrêt rendu par la Cour de cassation en 2025 a clarifié un point longtemps débattu : en présence d'un conjoint usufruitier, une indivision existe bel et bien pour la nue-propriété des biens successoraux (village-justice.com, 4 février 2025).

Cette décision a des conséquences pratiques immédiates. Les enfants nus-propriétaires sont en indivision entre eux pour la nue-propriété. Ils peuvent donc provoquer un partage partiel de cette nue-propriété sans attendre le décès de l'usufruitier. La Cour rappelle que l'usufruitier lui-même peut demander ce partage, ce qui constitue une avancée notable pour débloquer des situations successorales figées depuis des années.

Quel est l'intérêt d'être nu-propriétaire ? Avantages et inconvénients

Devenir nu-propriétaire dans une succession n'est pas un lot de consolation. Ce statut présente des atouts réels, souvent sous-estimés par les héritiers qui regrettent de ne pas pouvoir occuper immédiatement le bien. La nue-propriété est un droit de propriété à terme dont la valeur se reconstitue mécaniquement.

Le principal avantage est fiscal : la valeur de la nue-propriété est toujours inférieure à celle de la pleine propriété. Pour une donation entre époux, ce mécanisme permet d'optimiser la transmission en réduisant l'assiette taxable. Mais il comporte aussi des contraintes qu'il faut mesurer avant d'accepter l'option successorale.

Avantages de la nue-propriété dans une succession

Premier atout : le nu-propriétaire ne supporte pas les charges locatives ni les taxes d'occupation. L'usufruitier assume l'essentiel des frais courants. Le nu-propriétaire n'intervient financièrement que pour les grosses réparations, ce qui limite son exposition aux dépenses.

Deuxième point : la valeur de la nue-propriété augmente avec le temps. Plus l'usufruitier avance en âge, plus la nue-propriété se rapproche de la pleine propriété en valeur économique. Cette progression est mécanique et s'appuie sur le barème fiscal légal. Enfin, le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété à un tiers sans attendre l'extinction de l'usufruit. Cette liquidité partielle est un droit réel, même si trouver un acquéreur pour de la nue-propriété démembrée reste plus complexe que pour un bien en pleine propriété.

Quels sont les inconvénients de l'usufruit ?

Pour le nu-propriétaire, l'inconvénient majeur est l'impossibilité d'occuper le bien ou d'en tirer un revenu. Son capital est immobilisé pour une durée indéterminée, liée à la longévité de l'usufruitier. Cette situation peut durer des décennies.

Un autre écueil : la difficulté d'obtenir un crédit en donnant sa nue-propriété en garantie. Les banques sont réticentes à accepter un bien démembré comme sûreté. Et si l'usufruitier néglige l'entretien courant, le nu-propriétaire subit une dépréciation de son actif sans pouvoir agir directement sur la gestion quotidienne du bien. La relation entre usufruitier et nu-propriétaire exige une communication constante, ce qui n'est pas toujours simple dans un contexte familial déjà éprouvé par le deuil.

Calcul des droits de succession en nue-propriété : tableau barème et exemple chiffré

La fiscalité du démembrement repose sur un principe simple : seule la valeur du droit transmis est taxée. Lors d'une succession, le conjoint survivant est exonéré de droits. Les enfants nus-propriétaires sont taxés sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon un barème légal fixé par le Code général des impôts.

Utilisez notre simulateur de droits de succession pour estimer le montant dû dans votre situation. Le barème ci-dessous donne la valeur de l'usufruit en pourcentage de la pleine propriété, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour du fait générateur de l'impôt (décès ou donation).

Usufruit et nu-propriété tableau : le barème légal selon l'âge

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts. Il détermine la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission.

• Moins de 21 ans révolus : usufruit = 90 % de la pleine propriété, nue-propriété = 10 %.
• De 21 à 30 ans révolus : usufruit = 80 %, nue-propriété = 20 %.
• De 31 à 40 ans révolus : usufruit = 70 %, nue-propriété = 30 %.
• De 41 à 50 ans révolus : usufruit = 60 %, nue-propriété = 40 %.
• De 51 à 60 ans révolus : usufruit = 50 %, nue-propriété = 50 %.
• De 61 à 70 ans révolus : usufruit = 40 %, nue-propriété = 60 % (village-justice.com, 29 novembre 2024).
• De 71 à 80 ans révolus : usufruit = 30 %, nue-propriété = 70 %.
• De 81 à 90 ans révolus : usufruit = 20 %, nue-propriété = 80 %.
• Plus de 90 ans révolus : usufruit = 10 %, nue-propriété = 90 %.

Exemple chiffré : succession calcul pour un bien de 300 000 €

Prenons un cas concret. Un père décède en laissant sa femme, âgée de 65 ans, et leurs deux enfants. La succession comprend une résidence principale estimée à 300 000 €.

La mère opte pour l'usufruit total. À 65 ans, elle se situe dans la tranche 61-70 ans : son usufruit vaut 40 % de la pleine propriété, soit 120 000 €. La nue-propriété des enfants vaut donc 60 %, soit 180 000 €.

Les droits de succession sont calculés sur cette base de 180 000 €, répartie entre les deux enfants (90 000 € chacun). Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur les successions reçues d'un parent. Avec 90 000 € de part taxable, aucun droit n'est dû dans cet exemple. La fiscalité est ici neutre grâce au jeu combiné de l'abattement et du barème démembré.

Est-ce que le nu-propriétaire doit payer des droits de succession ?

Oui, le nu-propriétaire paie des droits de succession au moment de l'ouverture de la succession, c'est-à-dire au décès du défunt. Mais ces droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui est toujours inférieure à la pleine propriété.

En revanche, au décès ultérieur de l'usufruitier (le conjoint survivant), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun impôt supplémentaire. L'article 1133 du Code général des impôts dispose que « la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » (village-justice.com, 31 janvier 2019). Cette exonération est absolue : ni droits de succession, ni droit de partage, ni taxe de publicité foncière. La reconstitution s'opère en franchise totale d'impôt.

Donation nu-propriété et succession : anticiper pour réduire les frais

Donner la nue-propriété de son vivant constitue une stratégie d'anticipation successorale efficace. Le principe : le donateur transmet la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit, donc la jouissance du bien jusqu'à son décès.

Seule la valeur de la nue-propriété est taxée lors de la donation, en fonction de l'âge du donateur au jour de l'acte (actu-juridique.fr, 26 janvier 2026). L'assiette taxable est ainsi mécaniquement réduite. Les droits du conjoint survivant peuvent aussi être anticipés par ce biais dans une stratégie globale de transmission.

Donation en nue-propriété aux enfants : comment ça fonctionne ?

Un parent de 62 ans possède un bien de 250 000 €. Il en donne la nue-propriété à ses deux enfants par acte notarié. À 62 ans, l'usufruit vaut 40 % de la pleine propriété, la nue-propriété 60 %. La base taxable est donc de 150 000 € (60 % × 250 000 €).

Chaque enfant reçoit 75 000 € de nue-propriété. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans) couvre intégralement cette valeur : aucun droit de donation n'est dû. Au décès du parent, les enfants récupèrent la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire. Le parent, lui, continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. Le notaire rédige l'acte et accomplit les formalités de publicité foncière.

Frais de succession nu-propriétaire : ce qui est dû à l'extinction de l'usufruit

À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire ne doit aucun droit de succession, comme le garantit l'article 1133 du CGI. Il ne doit pas non plus de droit de partage, puisque la reconstitution de la pleine propriété est automatique et ne constitue pas un partage au sens fiscal.

Seuls des frais de formalité peuvent être engagés : mise à jour de la publicité foncière pour radier la mention de l'usufruit au fichier immobilier (environ 0,10 % de la valeur du bien). Cette formalité, bien que non obligatoire en droit, est recommandée par les notaires pour assainir l'origine de propriété en vue d'une revente ultérieure.

Erreur courante : confondre extinction de l'usufruit et nouvelle succession

Le piège le plus fréquent en cabinet notarial : les enfants nus-propriétaires qui croient devoir acquitter de nouveaux droits de succession au décès du conjoint usufruitier. Cette confusion bloque les dossiers et génère des provisions inutiles.

En réalité, le nu-propriétaire est déjà propriétaire du bien depuis l'ouverture de la première succession. Le décès de l'usufruitier ne déclenche pas une seconde transmission : il libère simplement le droit d'usage qui grevait la pleine propriété. Aucune déclaration de succession n'est à déposer pour le bien démembré. Seuls les biens personnels du conjoint décédé font l'objet d'une nouvelle déclaration.

Pourquoi la reconstitution de la pleine propriété n'est pas taxée

L'explication est technique mais essentielle. L'impôt de succession frappe la transmission d'un bien d'un patrimoine à un autre. Or, à l'extinction de l'usufruit, rien n'est transmis : le nu-propriétaire détenait déjà la nue-propriété dans son patrimoine. L'usufruit ne lui est pas « donné » par le défunt : il s'éteint purement et simplement, par l'effet de la loi.

L'article 1133 du CGI consacre cette analyse en disposant que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » (village-justice.com, 31 janvier 2019). Le législateur a voulu éviter une double imposition du même bien au sein d'une même génération. Cette exonération constitue un pilier du dispositif fiscal du démembrement.

Cas particulier du quasi-usufruit sur une somme d'argent

Lorsque la succession comprend des liquidités ou des comptes bancaires, l'usufruit prend une forme particulière : le quasi-usufruit. L'usufruitier peut consommer les sommes, mais il contracte alors une dette de restitution envers le nu-propriétaire. Le mécanisme diffère radicalement de l'usufruit immobilier.

Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient créancier de la succession pour le montant nominal de la somme d'argent grevée d'usufruit. Cette créance de restitution, détaillée dans notre article sur le quasi-usufruit en succession, obéit à des règles spécifiques que tout héritier confronté à des liquidités démembrées doit connaître. La fiscalité applicable diffère également de celle de l'immobilier.

Sources

• service-public.fr
• impots.gouv.fr
• village-justice.com
• village-justice.com
• village-justice.com
• actu-juridique.fr

Les informations ci-dessus sont indicatives et n'engagent pas leur auteur. Faites valider votre situation par un avocat avant toute démarche contentieuse.