Succession usufruit et nu-propriétaire : qui paie quoi et comment ça fonctionne

Dans une succession avec usufruit et nue-propriété, l'usufruitier détient le droit d'usage et de jouissance du bien (l'habiter, percevoir les loyers), tandis que le nu-propriétaire en possède la valeur patrimoniale. Chacun est imposé aux droits de succession sur sa quote-part, déterminée selon le barème de l'article 669 du CGI : plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur fiscale de son usufruit est élevée (90 % avant 21 ans, 10 % après 91 ans).

Dans une succession avec usufruit et nu-propriétaire, le bien transmis appartient simultanément à deux personnes, chacune avec des droits distincts. L'usufruitier peut habiter le logement ou en percevoir les loyers, le nu-propriétaire en détient la valeur en capital sans pouvoir l'occuper. Cette architecture juridique, encadrée par les articles 578 à 624 du Code civil, soulève une question centrale : comment se répartissent concrètement les droits, les charges quotidiennes et la fiscalité entre les deux titulaires du bien démembré ? Le législateur a prévu des règles précises, dont le barème fiscal de l'article 669 du CGI qui fixe la valeur respective de chaque droit selon l'âge de l'usufruitier.

Comprendre les subtilités de la succession avec usufruit et nue-propriété est essentiel pour bien préparer la fiscalité des droits de succession en 2026.

Usufruit et nue-propriété : deux droits distincts sur un même bien

La propriété d'un bien se décompose en trois attributs : l'usus (droit d'usage), le fructus (droit de percevoir les fruits, comme les loyers) et l'abusus (droit de disposer du bien, c'est-à-dire le vendre). Le démembrement de propriété consiste à séparer ces attributs entre deux titulaires. L'usufruitier récupère l'usus et le fructus, le nu-propriétaire conserve l'abusus.

Cette dissociation survient fréquemment dans le cadre d'une succession : le conjoint survivant reçoit l'usufruit du patrimoine tandis que les enfants héritent de la nue-propriété. Le Code civil consacre tout un chapitre à ce mécanisme, des articles 578 à 624, qui fixent les droits et obligations de chaque partie.

Concrètement, un bien en démembrement ne peut être vendu sans l'accord des deux titulaires. L'usufruitier ne peut pas non plus consentir seul un bail rural ou commercial (art. 595 du Code civil). Le nu-propriétaire, lui, ne peut ni occuper le bien ni en toucher les revenus locatifs tant que l'usufruit court. La coexistence de ces droits impose une coopération que le législateur a soigneusement encadrée.

Qu'est-ce que l'usufruit dans une succession ?

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Dans une succession, il est souvent attribué au conjoint survivant. Ce dernier peut ainsi continuer d'habiter le logement familial ou encaisser les loyers d'un immeuble locatif transmis aux enfants.

L'usufruit a une durée limitée : il s'éteint au décès de l'usufruitier, ou à l'expiration du terme fixé si l'usufruit est conventionnel (art. 617 du Code civil). L'usufruitier doit jouir du bien « en bon père de famille », c'est-à-dire l'entretenir raisonnablement sans le dégrader. Il acquitte les charges courantes et la taxe foncière pendant toute la durée de sa jouissance.

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété correspond au droit de disposer du bien : le vendre, le donner ou le transmettre par succession. Le nu-propriétaire détient la valeur en capital du bien, mais sans possibilité immédiate d'en user ou d'en percevoir les fruits.

Dans une succession classique entre un parent survivant et des enfants, ces derniers reçoivent la nue-propriété. Ils deviendront pleins propriétaires au décès du parent usufruitier, sans formalité supplémentaire ni imposition nouvelle (art. 1133 du CGI, sous réserve de l'art. 1020). Le rapport de force est déséquilibré en apparence : le nu-propriétaire possède l'essentiel de la valeur économique sans en avoir la jouissance immédiate. Mais fiscalement, cette situation peut présenter un intérêt réel, car la valeur taxable de la nue-propriété est mécaniquement réduite par rapport à la pleine propriété.

Usufruitier et nu-propriétaire : quelle différence concrète ?

Prenons un appartement familial transmis au décès du père. La mère, conjoint survivant, reçoit l'usufruit : elle peut y vivre ou le louer. Les deux enfants reçoivent la nue-propriété : ils sont propriétaires du bien sur le papier, mais ne peuvent ni l'occuper ni le vendre sans l'accord de leur mère.

La mère paie la taxe foncière, les charges de copropriété courantes et l'entretien annuel. Les enfants, en tant que nus-propriétaires, devront financer les grosses réparations : ravalement de façade, réfection de la toiture : conformément à l'article 606 du Code civil. Cette distinction entre charges courantes et grosses réparations est une source fréquente de contentieux, faute d'anticipation dans la convention de démembrement ou le règlement successoral.

Comment se répartissent les droits de succession entre usufruitier et nu-propriétaire

Lors d'une succession avec démembrement, usufruitier et nu-propriétaire sont imposés séparément sur leur quote-part respective. La valeur de chaque droit est déterminée forfaitairement par le barème de l'article 669 du CGI, qui croise l'âge de l'usufruitier au jour du décès et la valeur du bien en pleine propriété.

Ce barème est impératif : ni les parties, ni le notaire ne peuvent s'en écarter pour le calcul des droits de succession. La logique est simple : plus l'usufruitier est jeune, plus son espérance de jouissance est longue, donc plus la valeur fiscale de l'usufruit est élevée. À l'inverse, un usufruitier âgé détient un usufruit de faible valeur, et le nu-propriétaire supporte l'essentiel de la taxation.

Une règle d'imputation mérite l'attention : lorsque l'usufruit a été constitué par donation, les droits acquittés à cette occasion sont imputés sur les droits dus par le nu-propriétaire au moment de la succession, sans possibilité de restitution (art. 1133 du CGI).

Le barème fiscal légal : valeur de l'usufruit selon l'âge

Le barème de l'article 669 du CGI (source : Légifrance) fixe les pourcentages suivants :

• Usufruitier moins de 21 ans révolus : usufruit = 90 %, nue-propriété = 10 %
• Usufruitier moins de 31 ans révolus : usufruit = 80 %, nue-propriété = 20 %
• Usufruitier moins de 41 ans révolus : usufruit = 70 %, nue-propriété = 30 %
• Usufruitier moins de 51 ans révolus : usufruit = 60 %, nue-propriété = 40 %
• Usufruitier moins de 61 ans révolus : usufruit = 50 %, nue-propriété = 50 %
• Usufruitier moins de 71 ans révolus : usufruit = 40 %, nue-propriété = 60 %
• Usufruitier moins de 81 ans révolus : usufruit = 30 %, nue-propriété = 70 %
• Usufruitier moins de 91 ans révolus : usufruit = 20 %, nue-propriété = 80 %
• Usufruitier 91 ans révolus et plus : usufruit = 10 %, nue-propriété = 90 %

Le barème couvre toutes les tranches d'âge. Chaque fois que l'usufruitier franchit une décennie, la valeur fiscale de son usufruit baisse de 10 points. La nue-propriété monte symétriquement.

Exemple chiffré : calcul des droits selon l'âge de l'usufruitier

Prenons un cas concret : un bien valorisé 300 000 € en pleine propriété, transmis dans une succession où le conjoint survivant reçoit l'usufruit et l'enfant unique la nue-propriété.

Si le conjoint a 45 ans (moins de 51 ans), l'usufruit vaut fiscalement 60 % du bien, soit 180 000 €. La nue-propriété vaut 40 %, soit 120 000 €. L'enfant nu-propriétaire bénéficie de l'abattement de 100 000 € en ligne directe (renouvelable tous les 15 ans) : sa base taxable n'est que de 20 000 €, ce qui génère des droits modestes, voire nuls selon les donations antérieures.

Si le conjoint a 75 ans (moins de 81 ans), l'usufruit vaut 30 %, soit 90 000 €, et la nue-propriété 70 %, soit 210 000 €. L'enfant sera imposé sur 110 000 € après abattement. La facture fiscale s'alourdit mécaniquement. Ce renversement illustre le poids déterminant de l'âge dans le démembrement successoral.

Les droits acquittés lors de la donation s'imputent sur ceux dus par le nu-propriétaire

Une donation avec réserve d'usufruit réalisée du vivant du donateur produit un effet fiscal double. D'abord, les droits sont calculés immédiatement sur la valeur de la nue-propriété au jour de la donation. Ensuite, au décès du donateur-usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer de droits sur la valeur de l'usufruit qui s'éteint.

L'article 1133 du CGI prévoit que les droits acquittés lors de la constitution de l'usufruit sont imputés sur les droits dus par le nu-propriétaire, sans pouvoir donner lieu à restitution. Autrement dit, si le nu-propriétaire a déjà payé des droits sur la nue-propriété lors de la donation, ces sommes viennent en déduction des droits exigibles au jour du décès. Mais si l'abattement disponible au décès est supérieur à la valeur taxable, l'administration fiscale ne rembourse pas le trop-versé. Cette règle, d'apparence technique, oriente les stratégies de transmission anticipée.

L'essentiel

• Le barème de l'article 669 du CGI détermine impérativement la valeur fiscale de l'usufruit : 90 % avant 21 ans, 50 % à 60 ans, 10 % après 91 ans
• L'usufruitier paie les charges annuelles et la taxe foncière ; le nu-propriétaire assume les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil
• La vente d'un bien démembré exige l'accord des deux parties ; le prix se répartit par défaut selon le barème fiscal, sauf convention contraire
• La réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier est fiscalement neutre, sous la réserve expresse de l'article 1020 du CGI
• Les droits payés lors d'une donation avec réserve d'usufruit s'imputent sur les droits de succession, sans possibilité de restitution

Charges, taxes foncières et obligations : qui paie quoi au quotidien ?

Le partage des charges entre usufruitier et nu-propriétaire est régi par les articles 605 et 606 du Code civil. L'usufruitier assume les charges d'exploitation courante ; le nu-propriétaire finance les dépenses structurelles qui préservent la valeur du capital.

Cette répartition a une logique économique : l'usufruitier profite du bien au quotidien, il en paie le fonctionnement. Le nu-propriétaire, lui, protège son investissement à long terme en finançant les gros travaux. Le législateur a toutefois laissé une zone grise que la pratique notariale et la jurisprudence ont dû préciser.

Les charges annuelles à la charge de l'usufruitier

L'article 605 du Code civil (source : Légifrance) dispose que « l'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées être les charges des fruits ». Cela couvre :

• La taxe foncière, intégralement à la charge de l'usufruitier
• Les charges de copropriété courantes
• L'entretien annuel du bien (peinture, petites réparations locatives)
• Les primes d'assurance habitation

L'usufruitier ne peut pas réclamer au nu-propriétaire le remboursement de ces dépenses, même si elles profitent indirectement à la conservation du bien. Cette règle est d'ordre public : aucune convention contraire ne peut y déroger au détriment du nu-propriétaire.

Les grosses réparations : rôle du nu-propriétaire

L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». Le nu-propriétaire en supporte le coût.

En pratique, la frontière entre entretien courant et grosse réparation est parfois litigieuse. Une chaudière en panne : entretien ou grosse réparation ? La jurisprudence tend à qualifier de grosse réparation les travaux qui prolongent la durée de vie du bien au-delà de la durée normale d'usage, et d'entretien courant les interventions nécessaires au maintien en état pendant la jouissance de l'usufruitier.

Extinction de l'usufruit et réunion à la nue-propriété : ce qui se passe au décès

L'extinction de l'usufruit déclenche un phénomène juridique automatique : la consolidation. L'usufruit rejoint la nue-propriété sans qu'aucun acte notarié ne soit nécessaire. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire par le seul effet de la loi.

Les causes d'extinction sont listées à l'article 617 du Code civil (source : Légifrance) : la mort de l'usufruitier, l'expiration du terme pour lequel l'usufruit a été accordé, la consolidation (réunion des deux qualités sur une même tête), le non-usage pendant trente ans, ou la perte totale du bien.

Fiscalement, l'article 1133 du CGI pose un principe favorable : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe. Toutefois, ce principe est assorti d'une réserve importante : les dispositions de l'article 1020 du CGI, qui vise notamment les mutations de jouissance à titre onéreux, peuvent trouver à s'appliquer selon les circonstances de l'opération.

Décès de l'usufruitier : la nue-propriété devient pleine propriété

Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire. Aucune déclaration fiscale supplémentaire n'est exigible, sous réserve des conditions de l'article 1020 du CGI.

Pour les enfants nus-propriétaires qui attendaient la pleine propriété depuis parfois plusieurs décennies, cette consolidation est un moment charnière. Ils peuvent enfin vendre le bien librement, l'occuper ou le donner. Le notaire n'intervient que pour constater l'extinction de l'usufruit et mettre à jour la publicité foncière si une vente est envisagée dans la foulée.

Décès du nu-propriétaire avant l'usufruitier : que se passe-t-il ?

Le scénario du décès du nu-propriétaire avant l'usufruitier est moins documenté, mais ses conséquences sont lourdes. La nue-propriété intègre la succession du nu-propriétaire défunt et se transmet à ses héritiers. L'usufruit, lui, continue de courir sur la tête de l'usufruitier initial.

Les héritiers du nu-propriétaire supportent les droits de succession sur la valeur de la nue-propriété à la date du décès, calculée selon le même barème de l'article 669 du CGI. La base taxable peut être modeste si l'usufruitier est encore jeune. En revanche, ces héritiers héritent aussi des obligations du nu-propriétaire, notamment le financement des grosses réparations.

La décision du Conseil d'État n° 497808 du 12 mars 2026 apporte un éclairage récent sur un point connexe : l'imposition de la plus-value constatée à la suite d'opérations par lesquelles l'usufruitier et le nu-propriétaire de parts sociales agissent conjointement. Le juge administratif a précisé les conditions dans lesquelles cette plus-value est imposable, renforçant la vigilance nécessaire dans les montages associant démembrement et cession de titres.

Aucun impôt supplémentaire à la réunion des droits

L'article 1133 du CGI (source : Légifrance) énonce que « sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier ». C'est un acquis fiscal majeur du démembrement successoral.

La réserve de l'article 1020 du CGI vise les cas où la réunion résulterait d'un rachat d'usufruit à titre onéreux ou d'une opération translative déguisée. Le notaire veille à ce que la consolidation s'opère dans le cadre neutre prévu par le législateur, sans requalification fiscale.

Vente d'un bien en usufruit et nue-propriété lors d'une succession

Vendre un bien démembré exige l'accord exprès des deux titulaires, usufruitier et nu-propriétaire. Ni l'un ni l'autre ne peut imposer la vente à son co-titulaire. Cette exigence protège les deux parties : l'usufruitier ne peut pas être privé de sa jouissance contre son gré, le nu-propriétaire ne peut pas voir son capital aliéné sans son consentement.

Une fois l'accord obtenu, la question centrale devient la répartition du prix de vente. Deux méthodes coexistent : le barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui sert de référence par défaut, ou une convention librement négociée entre les parties. La jurisprudence admet que les co-indivisaires en démembrement puissent convenir d'une autre clé de répartition, à condition que celle-ci ne dissimule pas une donation indirecte au profit de l'un d'eux.

La décision du Conseil d'État n° 497808 du 12 mars 2026 a précisé le sort de la plus-value dans les opérations conjointes usufruitier/nu-propriétaire de parts sociales. Chaque titulaire est imposable sur sa quote-part de plus-value, déterminée selon ses droits réels dans le bien cédé. Le démembrement ne fait pas écran à l'imposition : l'administration fiscale ventile la plus-value globale entre usufruitier et nu-propriétaire à proportion de la valeur respective de leurs droits au jour de la cession.

Condition indispensable : l'accord des deux parties

Sans accord mutuel, la vente est bloquée. En cas de désaccord persistant, le tribunal judiciaire peut être saisi, mais le juge n'ordonnera la vente que si elle répond à un intérêt légitime et proportionné. Cette procédure est longue, coûteuse et incertaine. La négociation amiable reste la voie privilégiée.

En pratique, le notaire réunit usufruitier et nu-propriétaire pour formaliser leur consentement dans l'acte de vente. Si l'une des parties est sous tutelle ou curatelle, l'autorisation du juge des contentieux de la protection est requise, ce qui allonge les délais.

Répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire

Le prix se répartit selon le barème de l'article 669 du CGI, sauf convention contraire. Pour un bien vendu 300 000 € avec un usufruitier de 75 ans, le barème attribue 30 % à l'usufruit (90 000 €) et 70 % au nu-propriétaire (210 000 €).

Si les parties s'accordent sur une répartition différente : par exemple 50/50 pour des raisons familiales : , l'administration fiscale examine si l'écart constitue une donation déguisée au profit du bénéficiaire de la fraction excédentaire. Une convention notariée exposant les motivations économiques de cette répartition sur mesure renforce la sécurité juridique du montage.

Donation en usufruit ou nue-propriété : anticiper la succession

La donation avec réserve d'usufruit est l'un des outils les plus efficaces d'anticipation successorale. Le donateur transmet la nue-propriété de son vivant tout en conservant l'usage et les revenus du bien jusqu'à son décès. Les droits de mutation sont calculés immédiatement, sur la valeur de la nue-propriété au jour de la donation, selon le barème de l'article 669 du CGI.

Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint sans nouvelle taxation, sous réserve des conditions de l'article 1020 du CGI. Les droits déjà acquittés lors de la donation viennent en imputation des droits dus par le nu-propriétaire, conformément à l'article 1133 du CGI. Ce mécanisme d'imputation sans restitution : déjà évoqué plus haut : constitue à la fois un avantage (pas de double imposition) et une limite (pas de remboursement si l'abattement disponible au décès est supérieur à la valeur taxable initiale).

Pour un patrimoine composé d'actifs liquides, le démembrement prend une forme particulière : le quasi-usufruit et créance de restitution. L'usufruitier peut consommer les sommes tout en restant débiteur d'une créance de restitution envers le nu-propriétaire. Ce schéma, plus souple que l'usufruit classique, mérite une analyse distincte tant ses implications civiles et fiscales diffèrent.

Avant toute donation démembrée, le recours au simulateur de droits de succession 2026 permet d'évaluer l'économie fiscale envisageable et d'arbitrer entre donation immédiate et transmission successorale classique.

Donation avec réserve d'usufruit : principe et avantage fiscal

Le mécanisme est simple : le parent donne la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Il continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers. L'avantage fiscal immédiat réside dans la base taxable réduite : seule la nue-propriété est taxée, à une valeur minorée par rapport à la pleine propriété.

Un parent de 58 ans qui donne un bien de 300 000 € ne fait taxer que 50 % de cette valeur (nue-propriété), soit 150 000 €, au lieu de 300 000 € en pleine propriété. L'abattement de 100 000 € par enfant en ligne directe s'applique sur cette base réduite, ce qui peut effacer totalement les droits pour une donation unique. Le barème et calcul de l'usufruit en succession détaille ces pourcentages tranche par tranche.

Pour une analyse fiscale plus poussée, la lecture de notre article sur la succession et l'usufruit : droits, fiscalité et calcul en 2026 vous apportera toutes les précisions nécessaires.

Imputation des droits payés à la donation sur ceux de la succession

L'article 1133 du CGI organise une neutralité fiscale partielle : les droits acquittés lors de la donation sont imputés sur ceux exigibles à la succession. Si le nu-propriétaire a payé 2 000 € de droits à l'occasion de la donation, ces 2 000 € viennent réduire les droits dus au décès du donateur.

La limite est claire : pas de restitution. Si les droits de succession sont inférieurs aux droits déjà payés à la donation, l'administration fiscale ne rembourse pas la différence. Cette asymétrie doit être intégrée dans la stratégie patrimoniale : elle milite pour une donation réalisée à un âge où la valeur de la nue-propriété est suffisamment basse pour que l'abattement couvre l'essentiel de la base taxable.

Pour approfondir les mécanismes généraux de la fiscalité successorale, le guide sur le calcul des droits et frais de succession offre une vue d'ensemble des abattements, barèmes et délais applicables.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• conseil-etat.fr

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