Tableau de donation pour l'usufruit : le barème fiscal officiel expliqué

Le tableau de donation pour l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts. Il répartit la valeur d'un bien entre usufruit et nue-propriété selon l'âge révolu de l'usufruitier : de 90 % d'usufruit pour les moins de 21 ans à 10 % pour les 91 ans et plus. La nue-propriété représente le complément à 100 %. Ce barème, impératif pour le calcul des droits de donation, détermine l'assiette taxable : seule la valeur de la nue-propriété transmise est imposée.

Le tableau de donation pour l'usufruit détermine comment se répartit la valeur d'un bien entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, en fonction de l'âge de l'usufruitier. Prévu par l'article 669 du Code général des impôts, ce barème fiscal est utilisé par l'administration fiscale pour calculer les droits de mutation à titre gratuit uniquement sur la nue-propriété transmise, et non sur la pleine propriété. Un mécanisme qui réduit la base taxable sans rien changer à la valeur réelle du bien.

En bref

• Le barème de l'article 669 du CGI attribue à l'usufruitier un pourcentage de la valeur du bien qui décroît avec l'âge, de 90 % avant 21 ans à 10 % après 91 ans.
• Les droits de donation sont calculés sur la seule nue-propriété, ce qui diminue la base taxable par rapport à une donation en pleine propriété.
• L'âge à retenir est l'âge révolu au jour de la donation : utiliser l'âge du prochain anniversaire est une erreur qui fausse toute l'opération.
• L'usufruit temporaire obéit à une règle distincte : 23 % de la valeur entière par période de dix ans (art. 669 II du CGI).
• Consultez toujours un notaire avant toute donation avec réserve d'usufruit : seul un acte authentique sécurise le montage.

Usufruit et nue-propriété : ce que recouvre le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Ce mécanisme, prévu par les articles 578 et suivants du Code civil, permet à deux personnes de détenir des droits complémentaires sur un même bien, sans que l’un ne possède la totalité.

Dans une donation avec réserve d’usufruit, le donateur conserve l’usufruit et transmet la nue-propriété au donataire. C’est ce déséquilibre apparent que le barème fiscal vient chiffrer : l’administration doit pouvoir attribuer une valeur économique à chaque droit pour liquider les droits de mutation. Le service-public.fr met d’ailleurs à disposition un simulateur officiel pour effectuer cette répartition.

Concrètement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu du bien tant que l’usufruitier est en vie. Il ne peut ni l’occuper ni le vendre sans son accord. En contrepartie, il deviendra plein propriétaire au décès de l’usufruitier, sans nouvelle taxation. Cette dissociation temporaire entre usage et capital constitue le cœur de la stratégie de transmission.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus), sans pouvoir en disposer, c’est-à-dire le vendre ou le détruire (abusus). L’usufruitier peut habiter le logement ou le mettre en location et encaisser les loyers. Ce droit s’éteint automatiquement au décès de l’usufruitier, sauf s’il s’agit d’un usufruit temporaire à durée fixe.

Le quasi-usufruit constitue une variante : il porte sur des biens consomptibles, comme une somme d’argent. L’usufruitier peut alors utiliser le capital, mais devra restituer l’équivalent à la succession.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est le droit de disposer du bien (abusus). Le nu-propriétaire détient le capital, mais sans jouissance immédiate : il ne peut ni occuper le bien ni en percevoir les fruits tant que l’usufruit court.

À l’extinction de l’usufruit, la nue-propriété et l’usufruit se réunissent automatiquement entre ses mains : il devient plein propriétaire sans formalité ni taxation supplémentaire. C’est précisément cet avantage fiscal qui fait de la donation avec réserve d’usufruit un outil de transmission privilégié.

Pourquoi le fisc a-t-il besoin d’un barème ?

Le barème fiscal de l’article 669 du CGI existe parce que la valeur de l’usufruit n’est pas une donnée de marché observable. Contrairement à un bien immobilier dont le prix se compare aux ventes récentes, la valeur d’un droit d’usage viager dépend d’une espérance de vie, donc d’un aléa.

L’administration fiscale a donc besoin d’une grille forfaitaire, objective et opposable à tous, pour déterminer la base imposable des droits de mutation à titre gratuit. Sans ce barème, chaque donation ferait l’objet d’une discussion d’expert sur la valeur réelle de l’usufruit : source de contentieux et d’insécurité juridique. Le barème de l’article 669 CGI, accessible sur legifrance.gouv.fr, clôt le débat : la valeur fiscale est celle du tableau, point.

Le tableau officiel du barème fiscal de l’usufruit (article 669 du CGI)

Le barème fiscal de l’usufruit viager est codifié à l’article 669 du Code général des impôts. Il détermine forfaitairement, pour l’administration fiscale, la répartition de la valeur d’un bien démembré entre usufruit et nue-propriété.

Ce barème repose sur une logique simple : plus l’usufruitier est âgé, plus son espérance de vie est réduite, donc plus la valeur de son droit d’usage diminue. Le pourcentage d’usufruit décroît ainsi de 90 % à 10 % entre les plus jeunes et les plus âgés. Inversement, la nue-propriété, qui représente le droit de disposer du bien au décès de l’usufruitier, augmente mécaniquement.

Chaque tranche couvre une décennie exacte, à l’exception de la première (moins de 21 ans) et de la dernière (91 ans et plus). Le pourcentage est identique pour tous les âges compris dans une même tranche.

Barème usufruit viager : la grille par tranche d’âge

Voici le barème complet issu de l’article 669 du CGI (source : legifrance.gouv.fr), applicable à l’usufruit viager en 2026 :

La logique décroissante est immédiate. À 45 ans, l’usufruit vaut encore 60 % de la pleine propriété : le droit d’usage est économiquement important car l’espérance de vie reste longue. À 75 ans, il tombe à 30 % : le nu-propriétaire détient les 70 % restants, reflétant la perspective rapprochée de récupérer la pleine propriété.

Pour toute situation concrète, le simulateur officiel disponible sur service-public.fr permet de vérifier ces pourcentages en quelques clics.

Cas particulier : l’usufruit temporaire et la règle des 23 %

Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe : et non pour la vie entière de l’usufruitier : le II de l’article 669 du CGI prévoit une règle spécifique : l’usufruit temporaire est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans, sans fraction.

Concrètement :

• Un usufruit de 10 ans = 23 % de la pleine propriété
• Un usufruit de 20 ans = 46 %
• Un usufruit de 30 ans = 69 %

Cette règle est radicalement différente du barème viager. Elle ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier, uniquement de la durée fixée dans l’acte. Une durée de 7 ans, par exemple, est arrondie à une période de 10 ans et vaut donc 23 %. Une durée de 12 ans compte pour deux périodes, soit 46 %.

Comment lire et utiliser ce tableau pour votre donation

Appliqué correctement, le barème de l’article 669 du CGI donne la valeur fiscale de chaque droit en quelques minutes. Deux étapes suffisent.

Le point de vigilance central, souvent négligé, est la notion d’âge révolu. Ce n’est pas l’âge que l’usufruitier aura dans quelques mois, ni son âge « en année courante ». C’est le nombre d’années entières écoulées depuis sa naissance au jour de la donation. Un usufruitier né le 15 octobre 1958 qui donne le 1er septembre 2026 a 67 ans révolus, pas 68. Il relève donc de la tranche 61-70 ans : usufruit = 40 %, nue-propriété = 60 %.

Une fois la tranche identifiée, le calcul est mécanique : on multiplie la valeur vénale du bien par le pourcentage de nue-propriété pour obtenir la base taxable, et par le pourcentage d’usufruit pour connaître la valeur conservée par le donateur. Pour approfondir la méthode, notre guide sur le calcul du montant d’une donation d’usufruit détaille chaque étape.

Étape 1 : déterminer l’âge révolu de l’usufruitier

L’âge révolu est le dernier anniversaire passé au jour de l’acte. La date à retenir est celle de la donation elle-même : pas la date de signature de l’avant-contrat, ni celle de la promesse.

Un usufruitier qui fête ses 71 ans le lendemain de la donation appartient toujours à la tranche 61-70 ans (usufruit 40 %). Le notaire vérifie systématiquement ce point lors de la rédaction de l’acte authentique. Le simulateur de service-public.fr intègre automatiquement cette règle : il suffit d’y saisir la date de naissance et la date de la donation pour obtenir la bonne tranche.

Étape 2 : appliquer le pourcentage à la valeur du bien

La formule de calcul est la suivante :

• Valeur de la nue-propriété = Valeur vénale du bien × pourcentage de nue-propriété (selon la tranche d’âge)
• Valeur de l’usufruit = Valeur vénale du bien × pourcentage d’usufruit

Prenons un bien estimé à 300 000 € avec un usufruitier de 58 ans (tranche 51-60 ans : 50/50). La nue-propriété transmise vaut 150 000 € : c’est sur cette somme que l’administration fiscale calculera les droits de donation, et non sur les 300 000 € de la pleine propriété.

Cas pratique chiffré : donation d’un appartement avec réserve d’usufruit

Un père de 67 ans souhaite transmettre à sa fille un appartement estimé à 250 000 €. Il opte pour une donation avec réserve d’usufruit : il conserve le droit d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers jusqu’à son décès, et sa fille reçoit la nue-propriété.

Au jour de la donation, le donateur a 67 ans révolus. La tranche applicable est 61-70 ans, soit un usufruit de 40 % et une nue-propriété de 60 % (article 669 du CGI). La valeur fiscale de la nue-propriété transmise s’élève donc à :

250 000 € × 60 % = 150 000 €.

Les droits de donation sont calculés sur ces 150 000 €, et non sur les 250 000 € de la pleine propriété. La fille bénéficie de l’abattement légal en ligne directe de 100 000 € (article 779 I du CGI), renouvelable tous les 15 ans. La base taxable après abattement est donc de 50 000 €.

Comparaison avec une donation en pleine propriété du même bien : base taxable de 250 000 € – 100 000 € d’abattement = 150 000 € imposables. Le démembrement réduit ici la base taxable de 100 000 €.

Pour un exemple chiffré complet incluant le calcul détaillé des droits, consultez notre exemple de donation avec réserve d’usufruit. Notre guide sur le calcul des droits de donation avec réserve d’usufruit détaille le barème progressif applicable.

L’erreur courante : confondre âge révolu et âge prochain

L’erreur la plus fréquente rencontrée en pratique consiste à utiliser l’âge que l’usufruitier va atteindre dans l’année : son « âge prochain » : au lieu de son âge révolu au jour de la donation.

Prenons un usufruitier né le 8 mars 1956. Le 3 février 2026, il a 69 ans révolus. Certains donateurs, par réflexe, se considèrent comme ayant « 70 ans dans l’année » et s’imaginent relever de la tranche 71-80 ans (usufruit 30 %). Erreur : leur âge révolu est 69 ans, ils sont dans la tranche 61-70 ans (usufruit 40 %).

La conséquence est double : une sous-estimation de la valeur de l’usufruit conservé, et une surestimation de la nue-propriété transmise. Sur un bien de 400 000 €, l’écart entre 60 % et 70 % de nue-propriété représente 40 000 € de base taxable déclarée en trop. Un redressement fiscal peut en découler si l’administration estime que la minoration de la valeur de l’usufruit a réduit indûment les droits dus.

Le notaire, obligatoirement présent à l’acte de donation (article 931 du Code civil), vérifie ce point. Pour anticiper le coût de son intervention, notre article sur les frais de notaire pour une donation avec usufruit détaille les émoluments applicables.

Impact fiscal du barème sur les droits de donation

L’intérêt fiscal du démembrement tient en un principe : les droits de mutation à titre gratuit sont liquidés sur la seule valeur de la nue-propriété transmise. Ce mécanisme réduit mécaniquement la base taxable sans affecter la valeur économique réelle du patrimoine transmis.

Mais l’économie ne se limite pas à la réduction de la base. Le jeu des abattements légaux et des exonérations spécifiques peut amplifier l’avantage fiscal, parfois jusqu’à effacer totalement les droits dus. Pour mesurer l’intérêt global du dispositif, notre analyse sur l’intérêt d’une donation avec réserve d’usufruit compare plusieurs scénarios.

Une base taxable réduite à la nue-propriété

Reprenons le cas pratique d’un bien de 250 000 € donné par un parent de 67 ans à son enfant. La base taxable est de 150 000 € (60 % de nue-propriété) contre 250 000 € en pleine propriété : la différence est de 100 000 €.

Après application de l’abattement en ligne directe de 100 000 € (article 779 I du CGI, renouvelable tous les 15 ans), la part taxable est de 50 000 €. Le barème progressif des droits de mutation (articles 777 et suivants du CGI) s’applique alors sur cette somme.

Comparaison chiffrée :

• Donation en pleine propriété : 250 000 € – 100 000 € d’abattement = 150 000 € taxables
• Donation avec réserve d’usufruit : 150 000 € – 100 000 € d’abattement = 50 000 € taxables

Le démembrement divise la base taxable par trois dans cet exemple. Le gain fiscal est substantiel, sans que le parent ne perde la jouissance du bien.

Les abattements et exonérations applicables

Au-delà du barème de l’article 669 du CGI, d’autres dispositifs peuvent réduire les droits de donation :

• Abattement en ligne directe : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 I du CGI). Chaque parent peut donc transmettre jusqu’à 100 000 € de nue-propriété à chacun de ses enfants sans aucun droit.
• Abattement entre époux et partenaires de Pacs : 80 724 €, également renouvelable tous les 15 ans (article 790 E du CGI).
• Abattement petits-enfants : 31 865 € (article 790 B du CGI).
• Exonération Pacte Dutreil : 75 % de la valeur des parts ou actions d’une société éligible sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit (article 787 B du CGI, source legifrance.gouv.fr). Ce dispositif, soumis à des conditions strictes d’engagement collectif et individuel de conservation, se cumule avec le démembrement de propriété.

Ces abattements s’appliquent sur la valeur de la nue-propriété déjà réduite par le barème de l’article 669. Le cumul des deux mécanismes : barème usufruit + abattements : peut aboutir à une transmission totalement exonérée de droits sur des montants significatifs.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• village-justice.com

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