Indivision des biens : règles, droits et sorties en 2026

L'indivision des biens s'applique chaque fois que plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de même nature sur un même bien, sans que leurs parts respectives soient matériellement délimitées. Concrètement, cela arrive surtout à l'ouverture d'une succession, après un divorce, une séparation ou la dissolution d'un PACS. Chaque coïndivisaire possède une quote-part abstraite : par exemple un tiers ou la moitié : mais ne peut pas revendiquer la propriété exclusive d'une portion physique du bien. Connaître ces règles permet d'anticiper les décisions à prendre, les charges à supporter et les options de sortie disponibles.

Indivision des biens : définition juridique

L'indivision est encadrée par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Elle naît dès que plusieurs personnes acquièrent des droits concurrents sur un même bien sans partage préalable. Chaque coïndivisaire détient une quote-part : exprimée en fraction (½, ⅓, ¼) : représentant une part abstraite de l'ensemble, et non une fraction physique du bien.

Cette situation se distingue de la copropriété immobilière, qui implique des lots délimités. Pour une indivision définition complète, le droit français distingue deux grandes catégories :

• L'indivision légale : elle résulte automatiquement d'une succession, d'un divorce ou d'une dissolution de PACS.
• L'indivision conventionnelle : les coïndivisaires formalisent une convention d'indivision (art. 1873-1 C. civ.) pour en fixer les règles, pour une durée maximale de 5 ans, renouvelable.

La quote-part peut être inégale d'un indivisaire à l'autre. Elle peut aussi être cédée à un tiers : mais sous réserve du droit de préemption reconnu aux autres coïndivisaires par l'article 815-14 du Code civil : ils ont 1 mois pour se substituer à l'acquéreur potentiel. Ce mécanisme protège l'indivision contre l'entrée d'un tiers non souhaité (dans les faits, ce délai est fréquemment méconnu, ce qui génère des contentieux).

Les règles de gestion des biens indivis

La gestion d'un bien en indivision obéit à des règles de majorité différentes selon la nature de l'acte. Trois niveaux coexistent dans le Code civil :

Sur le même sujet, notre article indivision def : définition juridique... complète cette analyse.

• Actes conservatoires (entretien, réparations urgentes) : chaque coïndivisaire peut les accomplir seul, sans l'accord des autres (art. 815-2 C. civ.).
• Actes d'administration courante (bail d'habitation, gestion locative) : ils requièrent l'accord des coïndivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis (art. 815-3 C. civ.).
• Actes de disposition (vente, donation, hypothèque) : l'unanimité est obligatoire. Un seul coïndivisaire absent ou opposé bloque l'opération.

Chaque coïndivisaire supporte les charges liées au bien proportionnellement à sa quote-part : impôts fonciers, charges de copropriété, frais de gestion. Celui qui avance des dépenses d'entretien ou de travaux au-delà de sa part dispose d'une créance sur l'indivision (art. 815-13 C. civ.).

Autre point pratique : un coïndivisaire qui occupe seul le bien peut être redevable d'une indemnité d'occupation envers les autres, sauf convention contraire. La pratique montre que cette règle est au cœur de nombreux contentieux de séparation.

Indivision des biens en succession : fonctionnement et difficultés

À l'ouverture d'une succession, les héritiers deviennent automatiquement coïndivisaires de l'ensemble des biens du défunt. Cette indivision successorale peut durer des mois, parfois des années, le temps que le notaire succession rôle frais délais procède à la liquidation et au partage.

Durant cette période, les héritiers doivent s'entendre pour toute décision importante. Une maison en indivision entre frère et sœur : situation très courante : peut rapidement tourner au blocage : si l'un veut vendre et l'autre conserver, aucun ne peut agir seul sur la disposition du bien.

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 vise précisément à débloquer les successions dans l'impasse, notamment pour les biens laissés à l'abandon. Selon Actu-Juridique (22 avril 2026), cette loi simplifie les conditions de sortie de l'indivision lorsque des biens immobiliers sont durablement inexploités ou dégradés.

Le Tribunal judiciaire de Grasse (RG n°25/04313) a par ailleurs rappelé que chaque héritier administrant les biens de fait doit rendre compte de sa gestion aux autres coïndivisaires, conformément à l'article 815-12 du Code civil. Obligation de transparence, donc : et les juridictions y veillent.

Indivision des biens dans le PACS : règles spécifiques

Le PACS offre le choix entre deux régimes patrimoniaux : séparation de biens ou indivision des biens. Depuis la loi du 9 novembre 1999, la séparation est le régime légal par défaut. Pour bénéficier de l'indivision, les partenaires doivent le stipuler expressément dans leur convention de PACS.

Quand ils optent pour l'indivision des biens PACS, tous les biens acquis après l'enregistrement du pacte : ensemble ou séparément : tombent en indivision à parts égales (½ chacun), conformément à la loi de 1999 (confirmée par Dalloz Actualité, 15 octobre 2025). Les biens possédés avant le PACS, ainsi que les donations et successions reçues pendant le pacte, restent personnels.

Plusieurs décisions récentes illustrent ce mécanisme :

• Tribunal judiciaire de Versailles (RG n°25/03077) : les partenaires avaient opté pour l'indivision des biens acquis ensemble ou séparément à partir de l'enregistrement du PACS.
• Tribunal judiciaire de Marseille (RG n°24/01629, 9 mars 2026) : le régime de l'indivision des biens acquis postérieurement au PACS a été appliqué lors de la dissolution du pacte.
• Tribunal judiciaire de Tarbes (RG n°23/00659) : un PACS conclu le 28 janvier 2020 avec option d'indivision a entraîné le partage de l'ensemble des biens acquis depuis cette date.

Si les partenaires ne s'entendent pas lors de la séparation ou de la dissolution, le partage judiciaire s'impose : comme pour toute indivision ordinaire.

Indivision des biens et divorce ou séparation

Lors d'un divorce, l'indivision des biens peut concerner les époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts : les biens communs tombent en indivision post-communautaire dès la séparation judiciaire. Cette indivision dure jusqu'à la liquidation du régime matrimonial, qui intervient généralement devant notaire.

Dans le cadre d'un divorce contentieux, le Tribunal judiciaire d'Alès (RG n°24/01122, 12 février 2026) a statué sur une situation où un époux détenait en indivision des biens immobiliers avec un tiers : le juge a dû évaluer l'impact de cette indivision sur la disparité de niveau de vie entre les époux, notamment pour fixer la prestation compensatoire.

Pour les concubins : personnes sans mariage ni PACS : les règles diffèrent. Chaque bien acquis ensemble est en indivision proportionnellement aux apports prouvés de chacun. Faute de preuve, la présomption d'égalité s'applique. Le partage de la succession héritage droits frais après décès d'un concubin suit les mêmes règles que l'indivision ordinaire.

Et le délai pour agir ? La prescription de droit commun de 5 ans (art. 2224 C. civ.) commence à courir à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d'agir. Attendre trop longtemps peut donc fermer des portes.

Avantages et inconvénients de l'indivision

L'indivision des biens présente des avantages réels, souvent sous-estimés.

Avantages :

• Simplicité de constitution : aucun acte particulier n'est requis, l'indivision naît de plein droit (succession, achat commun).
• Maintien du patrimoine : les coïndivisaires conservent l'intégralité du bien sans vente immédiate, ce qui peut s'avérer stratégique dans un marché immobilier défavorable.
• Protection de la résidence principale : dans un contexte familial, l'indivision permet de maintenir la famille dans le logement après un décès.
• Fiscalité de la cession : la vente d'un bien indivis peut bénéficier des abattements pour durée de détention (art. 150 VC du CGI) si les droits sont détenus depuis plusieurs années.

Inconvénients :

• Blocage décisionnel : l'unanimité requise pour les actes de disposition paralyse souvent la gestion, parfois pendant des années.
• Charges partagées : chaque coïndivisaire supporte les dépenses proportionnellement à ses droits, qu'il utilise le bien ou non.
• Conflits entre héritiers : une maison en indivision entre frère et sœur peut générer des contentieux coûteux si les intérêts divergent.
• Impossibilité d'hypothéquer sa quote-part seul : les banques refusent généralement de financer un bien indivis sans l'accord de l'ensemble des coïndivisaires.

Ces inconvénients expliquent pourquoi le législateur a renforcé les mécanismes de sortie de l'indivision, notamment avec la réforme de 2026.

Sortir de l'indivision : partage amiable et judiciaire

L'article 815 alinéa 1 du Code civil est clair : nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Toute personne peut demander le partage à tout moment.

Le partage amiable reste la voie privilégiée. Les coïndivisaires s'accordent sur la valeur des biens et leur répartition, puis font dresser l'acte par un notaire. Pour les biens immobiliers, l'acte notarié est obligatoire (art. 835 C. civ.) et donne lieu au paiement d'un droit de partage de 2,5 % assis sur l'actif net partagé.

Le partage judiciaire s'impose en cas de désaccord. Le tribunal judiciaire compétent (lieu de situation du bien immobilier ou du domicile du défunt) désigne un notaire-liquidateur. La procédure est encadrée par les articles 1360 à 1376 du Code de procédure civile et peut durer 12 à 36 mois selon la complexité du dossier et le nombre de coïndivisaires.

Le Tribunal judiciaire de Privas (RG n°24/00980) a récemment ordonné le partage judiciaire d'une indivision et désigné un notaire pour y procéder : illustration typique du recours à cette procédure lorsque l'unanimité est hors d'atteinte.

Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, des dispositifs allégés permettent de débloquer plus rapidement les successions en déshérence ou les biens immobiliers laissés à l'abandon, sans exiger l'unanimité des héritiers dans certains cas spécifiques. Mais la situation de chacun reste particulière : consulter un avocat ou un notaire demeure indispensable pour identifier le dispositif applicable.

Convention d'indivision et gérance : organiser l'indivision

Pour éviter les blocages, les coïndivisaires peuvent conclure une convention d'indivision régie par les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil. Ce contrat organise les règles de gestion, les modalités de prise de décision et les conditions de sortie.

La convention peut nommer un gérant de l'indivision (art. 1873-5 C. civ.), coïndivisaire ou tiers, qui dispose des pouvoirs d'administration. Il peut conclure des baux, percevoir des loyers et engager des dépenses d'entretien, sans devoir consulter les autres à chaque fois.

Durée et renouvellement :

• Durée déterminée : maximum 5 ans, renouvelable par tacite reconduction ou accord exprès.
• Durée indéterminée : chaque coïndivisaire peut demander le partage à tout moment, avec un préavis raisonnable.

Cet outil est particulièrement utile pour une maison en indivision entre frère et sœur, ou entre héritiers géographiquement éloignés. Elle permet de clarifier qui supporte quelles charges, qui prend les décisions courantes et dans quelles conditions une quote-part peut être cédée. Pour les biens immobiliers, la convention doit être publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers. Un testament rédaction types validité peut également anticiper ces questions en prévoyant une clause d'indivision temporaire.

Points clés

• L'indivision des biens est régie par les articles 815 à 815-18 du Code civil, qui fixent les droits et obligations de chaque coïndivisaire.
• Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision : tout coïndivisaire peut demander le partage à tout moment (art. 815 al. 1 du Code civil).
• Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, la sortie de l'indivision successorale a été simplifiée pour les biens laissés à l'abandon.
• Dans un PACS, l'indivision des biens acquis postérieurement à l'enregistrement s'applique par défaut depuis la loi du 9 novembre 1999, sauf stipulation contraire.
• Le partage judiciaire est ouvert dès que l'unanimité est impossible : le tribunal judiciaire compétent désigne alors un notaire pour y procéder.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• service-public.fr
• courdecassation.fr
• courdecassation.fr
• courdecassation.fr
• courdecassation.fr
• courdecassation.fr
• courdecassation.fr
• actu-juridique.fr
• dalloz-actualite.fr